Mietpreisbremse vs. Mietendeckel: Das steckt hinter den Regelungen

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist weiterhin angespannt und das Mietpreisniveau in den vergangenen Jahren kontinuierlich stark angestiegen. Immobilieneigentümer und Vermieter haben Kaltmieten gleich um mehrere Prozent erhöht – zum Leid der Mieter, die sich die immer weiter steigenden Kosten kaum noch leisten können. An dieser Stelle greift die Mietbremse ein und soll das Mietpreisniveau regulieren. In diesem Beitrag geben wir Ihnen einen Überblick über die Begrifflichkeiten und fassen die aktuelle Gesetzeslage zusammen.

Was ist die Mietpreisbremse und wie ist die aktuelle Gesetzeslage

Am 01. Juni 2015 ist das Gesetz zur Mietpreisbremse im Zusammenhang mit der Neuvermietung oder auch Wiedervermietung von Wohnungen in Kraft getreten. Demnach konnten die Bundesländer zunächst Gebiete bestimmen, in den denen über einen Zeitraum von fünf Jahren die Mietpreisbremse greift. Das heißt:

  • Bei der Neu- oder Wiedervermietung einer Wohnung im entsprechenden Gebiet darf die erhobene Miete die örtliche Vergleichsmiete ähnlichen Wohnraums um maximal zehn Prozent übersteigen.
  • Seit dem 01. Januar 2019 sind Vermieter zudem dazu verpflichtet, die verlangte Miete unaufgefordert und schriftlich vorzulegen, falls diese mehr als zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegt. Was genau mit örtlicher Vergleichsmiete gemeint ist, ist in § 558 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Diese wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in derselben bzw. einer vergleichbaren Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den vergangenen sechs Jahren gezahlt wurden (mehr dazu im Paragraphen des BGB).
  • In der Regel werden aktuelle örtliche Vergleichsmieten von den Kommunen im Internet in Tabellen zusammengefasst, die auch als Mietspiegel bezeichnet werden. Diese dienen dann als Grundlage für die Mietpreisbremse.
  • Eine Neuregelung der gesetzlich beschlossenen Verordnung zur Mietpreisbremse trat zum 01. April 2020 in Kraft. Diese sah zum einen eine Verlängerung der Mietbremse um weitere fünf Jahre bis 2025 vor und räumte Mietern das erweiterte Recht ein, zu viel gezahlte Miete rückwirkend ab Beginn des Mietverhältnisses zurückzufordern.

In welchen Bundesländern gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse soll das Mietpreisniveau in Gebieten regulieren, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. In welchen Gegenden die Preisbremse greift, bestimmt die jeweilige Landesregierung per Verordnung und muss ihre Entscheidungen stets begründen. Die Mietpreisregulierung gilt in nahezu allen Bundesländern und Großstädten. In Dresden und Leipzig (Sachsen), Magdeburg (Sachsen-Anhalt) und Saarbrücken (Saarland) wurde die Mietpreisbremse bisher noch nicht eingeführt. Schleswig-Holstein hat die Mietbremse sogar im Jahr 2019 bereits wieder abgeschafft.

Wie sind Staffel- und Indexmiete von der Mietpreisbremse betroffen?

Auch im Falle einer Staffelmiete gilt die Mietpreisbremse. Zwar kann der Vermieter die Miete im Rahmen eines Staffelmietvertrages jedes Jahr aufs Neue festlegen. Jedoch wird dann jede Mietpreissteigerung einzeln betrachtet und darf ebenfalls nicht mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen.

Bei sogenannten Indexmietverträgen – also, wenn sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes richtet, gilt: Die Preisbremse gilt nur für die anfangs vereinbarte Miete, für weitere Mieterhöhungen allerdings nicht. Das bedeutet, dass bei einem Anstieg des Verbraucherpreisindex auch Mieten über der Zehn-Prozent-Marke möglich sind.

Eine höhere Miete muss begründet werden

Für Mietverträge, die nach dem 01. Januar 2019 unterzeichnet werden, gilt: Der Vermieter muss den Mieter über Mieten, welche die Grenze von zehn Prozent überschreiten, informieren und diese begründen – etwa durch umfassende Modernisierungen. Andernfalls darf die zehn Prozent-Grenze nicht überschritten werden.

Stellt sich nach Vertragsunterzeichnung heraus, dass die Miete mehr als zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegt, kann der Mieter die Miethöhe auch nachträglich rügen und die Differenz zurückfordern.

Wann darf der Vermieter trotz Mietpreisbremse die Miete erhöhen

Auch bei bestehendem Mietverhältnis kann der Vermieter jedoch die Miete über die zehn Prozent-Grenze anheben – und zwar im Falle einer Modernisierung. In diesem Fall kann der Vermieter bis zu acht Prozent der Kosten für die Modernisierung auf den Mieter umlegen.

Allerdings haben Mieter seit 2019 mehr Rechte erhalten. So dürfen die Modernisierungen keinen Selbstzweck verfolgen. Modernisierungsmaßnahmen, die nachweislich das Ziel verfolgen, den Mieter mit hohen Mieten zur Kündigung zu drängen, gelten demnach als Ordnungswidrigkeit und werden mit einem hohen Bußgeld geahndet.

Wichtig: Auch Neubauten sind von der Mietpreisregulierung ausgenommen. Dazu zählen nach dem Gesetz Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 das erste Mal genutzt bzw. vermietet werden. Das gilt auch, wenn der Bauprozess von Wohnungen vor diesem Datum beendet worden ist. Die Mietpreisbremse ist beim Neubau dieser Art wirkungslos, wenn der Bezug erst nach dem 01. Oktober 2014 erfolgt.

Mietpreisbremse: Pro und Contra zum Gesetz

Eine Deckelung der ausufernden Mietpreise ist aus Sicht der Mieter eine sinnvolle Entwicklung. Viele Menschen geben in Ballungsgebieten bis zu 40 Prozent und mehr allein für ihre Miete aus. Kritisch zu sehen ist, dass die Bremse womöglich zu spät kommt und dann eher ein Tropfen auf den heißen Stein ist. Für viele Menschen in Deutschland liegt die Miete bereits lange an bzw. über der Schmerzgrenze. Weitere Mieterhöhungen etwa im Falle einer Modernisierung sind für sie kaum zu stemmen. Als weiterer Nachteil kann sich herausstellen, dass niedrigere bzw. gedeckelte Mieten auch attraktiv für eine breite Interessentengruppe sind und sich so die Konkurrenz bei der Suche nach Wohnraum erhöht.

Der Unterschied zwischen Mietendeckel und Mietpreisbremse

Noch immer ist der Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Mietendeckel für viele Mieterinnen und Mieter unklar. Bei ersterem handelt es sich um ein auf Bundesebene beschlossenes Gesetz, das in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt. Über den Geltungsbereich entscheiden die jeweiligen Landesregierungen per Verordnung.

Der Mietendeckel oder auch Mietpreisdeckel ist demgegenüber ein Landesgesetz, heißt offiziell „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“, ist am 23. Februar 2020 in Kraft getreten und war bis April 2021 lediglich in der parlamentarischen Republik Berlin gültig.

Mit Beschluss vom 25. März 2021, veröffentlicht am 15. April, hat das Bundesverfassungsgericht das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“, umgangssprachlich „Berliner Mietendeckel“ genannt, gekippt. Der Grund: Der Mietpreisdeckel ist mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar. Nach Auffassung des Gerichts verfügte das Land Berlin über keine Gesetzgebungskompetenz in Bezug auf eigene Regelungen zur Miethöhe.

Dem Mietendeckel lagen bis zum Beschluss des Bundesverfassungsgerichts insgesamt vier Maßnahmen zugrunde, mit denen überhöhte Mieten einzudämmen waren:

  • Mietobergrenze: Diese regelt einen im Gesetz vorgesehen Mietpreisdeckel, den die vom Vermieter verlangte Miete nicht überschreiten darf.
  • Mietenstopp: Damit gemeint ist ein Einfrieren sämtlicher Mieten auf dem Stand vom 18. Juni 2019 für insgesamt 5 Jahre.
  • Mietsenkung: Liegt die Miete um 20 Prozent über der sogenannten Mietentabelle, kann seit November 2020 eine Mietsenkung durchgesetzt werden. Die Mietentabelle legt fest, wie hoch die Kaltmiete für eine Wiedervermietung angesetzt werden darf und wie der Quadratmeterpreise ermittelt wird. Entscheidend dabei sind unter anderem das Alter und die Ausstattung der Wohnung.
  • Mietbegrenzung im Falle einer Modernisierung: Wird Wohnraum modernisiert, kann die Mietobergrenze erhöht werden – jedoch maximal um einen Euro pro Quadratmeter.