Baufinanzierung: Ein umfassender Vergleich spart bares Geld

Endlich ist ein neues Heim oder ein schönes Baugrundstück gefunden, da steht auch schon die nächste Suche an: Die nach der passenden Finanzierung. Damit Sie im Informationsdschungel den Überblick bewahren und das richtige Finanzierungsangebot finden, haben wir hier die wichtigsten Informationen zusammengefasst.

Die wichtigsten Tipps für Ihre Baufinanzierung auf einen Blick:

  1. Holen Sie sich Finanzierungsangebote schon vor der Immobiliensuche ein.
  2. Legen Sie eine realistische Kreditsumme fest.
  3. Vergleichen Sie immer mehrere Angebote – auch abseits Ihrer Hausbank.
  4. Prüfen Sie die Kreditnebenkosten der jeweiligen Angebote.
  5. Seien Sie realistisch und ehrlich zu sich selbst.

1. Holen Sie sich Finanzierungsangebote schon vor der Immobiliensuche ein.

Oft stellen zukünftige Häuslebauer, Hausbesitzer und Wohnungseigentümer erst eine Kreditanfrage, wenn bereits das Wunschobjekt gefunden und der Preis ausgehandelt ist. Dadurch besteht leicht die Gefahr sich vollkommen überteuerte und viel zu strenge Finanzierungspläne aufzubürden, um die Traumimmobilie erwerben zu können. Doch es gilt: Der Kreditrahmen bestimmt den Immobilienpreis – nicht andersherum. Lassen Sie sich schon vor der Immobiliensuche Finanzierungsangebote erstellen. Somit wissen Sie von vornerein, wie viel Ihr neues Haus oder Ihre Traumwohnung kosten darf und was Sie sich realistisch leisten können.

2. Legen Sie eine realistische Kreditsumme fest.

Mit dem Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilie ist es in der Regel nicht getan. Sie sollten ebenso mögliche Renovierungen und Sanierungen bedenken, die nach dem Kauf getätigt werden müssen. Kalkulieren Sie in jedem Fall auch die Immobiliennebenkosten ein, da diese ebenfalls in der Kreditsumme enthalten sein sollten. Darlehensnebenkosten setzen sich unter anderem aus Notar- und Maklergebühren sowie der Grunderwerbssteuer zusammen. Je nach Bundesland und Region können hier bis zu 14% des Immobilienpreises hinzukommen. Die beantragte Kreditsumme sollte möglichst alle Kosten decken, allerdings auch nicht – um auf Nummer sicher zu gehen - zu hoch kalkuliert sein, da sonst ggf. Kosten für teilweisen Kreditverzicht entstehen können (siehe Kreditnebenkosten).

3. Vergleichen Sie immer mehrere Angebote – auch abseits Ihrer Hausbank.

Besonders bei einer langfristigen Entscheidung wie einer Baufinanzierung sind zukünftige Immobilieneigentümer oft versucht sich an ihre vertraute Hausbank zu wenden. Hier sollten Sie vorsichtig sein und sich nicht von blindem Vertrauen leiten lassen, denn die Verwaltung Ihres Girokontos und Bereitstellung einer nicht unerheblichen Darlehenssumme sind zwei unterschiedliche Dinge. Bei letzterem kommt es vor allem auf die Konditionen an, die ggf. bei einer anderen Bank besser sind. Holen Sie daher mehrere Angebote von verschiedenen Kreditinstituten ein und auch innerhalb einer Bank am besten verschiedene Finanzierungsmodelle.

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4. Prüfen Sie die Kreditnebenkosten der jeweiligen Angebote.

    • Zinssatz

      Bei Kreditnebenkosten denkt ein jeder sofort an die Zinsen – und ja: Die Zinsen sind tatsächlich der größte Kostenfaktor bei der Abzahlung eines Kredites. Hier greift der sogenannte Beleihungsauslauf. Dieser gibt an, wie hoch der Anteil des Kredites am Kaufpreis ist oder anders gesagt, wie viel Eigenkapital in die Finanzierung einfließt. Als Grundsatz gilt: Je weniger Eigenkapital, desto höher die Zinsen. Je nach Kreditinstitut können die Staffelungen stark variieren – hier lohnt sich der Vergleich.  Vergleichen sollten Sie hier immer den Effektivzins. Dieser spiegelt die tatsächlichen Kreditkosten inklusive Nebenkosten wider (Tilgungssatz, Auszahlungskurs, eventuelle Vermittlungsgebühren etc.) und lässt ein realistischeres Bild zu. Sofern alle anderen Konditionen verschiedener Finanzierungsangebote identisch sind, so wie die Zinsbindung, der Tilgungssatz und die Darlehenssumme, ist der Effektivzins ein zuverlässiges Vergleichsinstrument.
    • Zinsbindung

      Mit der Zinsbindung wird geregelt, wie lange der vereinbarte Sollzins (Zins ohne Nebenkosten) für die Abzahlung des Kredites gilt. Hier können Zinsbindungsfristen von 5 bis 10 Jahren aber auch von bis zu 30 oder sogar 35 Jahren vereinbart werden. Die Zinsbindung ist für realen Kosten eines Kredites essenziell, denn auch wenn aktuell die Zinsen recht günstig sind, können nach Ablauf der Zinsbindung deutlich höhere Sollzinsen anfallen. Da der Sollzins im gesamten Bindungszeitraum weder vom Kreditnehmer noch von der Bank geändert werden kann, spricht ein langer Bindungszeitraum für viel Planungssicherheit. In Zeiten von hohen Sollzinsen kann es sich jedoch auch lohnen auf niedrige Zinssätze nach Ablauf der Bindung zu spekulieren.
    • Bereitstellungskosten / Teilauszahlungszuschläge

      Sofern Sie ein Darlehen beantragen, dieses aber nicht sofort ausgezahlt wird, fallen sogenannte Bereitstellungszinsen oder Teilauszahlungszuschläge an. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie ein Haus bauen und den Kreditbetrag in Stücken je nach Fertigstellung verschiedener Bauabschnitte abrufen. Da die Banken in dieser Zeit Verluste in Form von fehlenden Zinseinnahmen für den bereits zugesicherten Darlehensbetrag machen, stellen Sie entsprechende Gebühren in Rechnung. Hier lohnt sich ein Vergleich gleich doppelt, denn sowohl die Höhe der zu zahlenden Bereitstellungszinsen unterscheidet sich teils gravierend zwischen den einzelnen Instituten, als auch die sogenannte „bereitsstellungszinsfreie Zeit“. Dies ist der Zeitraum, den eine Bank bis zur vollständigen Kreditauszahlung gewährt ohne zusätzliche Gebühren aufzurufen. Hier variieren die Angebote zwischen nur 2 Monaten bis hin zu 12 oder sogar 24 Monaten. Der Zinssatz liegt hier oft bei 3 Prozent pro Jahr.
    • Kosten für teilweisen Kreditverzicht

      Sollten Sie bei der Festlegung der Kreditsumme sehr großzügig gewesen sein, um auf Nummer sicher zu gehen und später feststellen, dass Sie nicht die vollständige Kreditsumme benötigen, kann das jeweilige Kreditinstitut eine Gebühr für die Nichtinanspruchnahme einfordern. Mit diesen Gebühren versucht die Bank den Verlust zu kompensieren, den Sie durch die nun geringeren Zinseinnahmen generiert. Daher sollten Sie versuchen die Kreditsumme von vornherein besonders realistisch zu kalkulieren.
    • Wertermittlungsgebühr / Schätzkosten

      Um sicher zu stellen, dass der Wert einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen ausreicht, wird das Objekt vorab bewertet. Früher wurden die dabei entstehenden Kosten dem Kreditnehmer in Rechnung gestellt und beliefen sich auf ca. 0,1 – 0,5% der Kredithöhe. Seit 2009 ist es allerdings gesetzlich geregelt, dass die Schätzkosten nicht dem Kreditnehmer in Rechnung gestellt werden dürfen, sondern von der Bank getragen werden müssen. Dennoch führen viele Kreditinstitute weiterhin Wertermittlungsgebühren / Schätzkosten in Ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf. Lesen Sie also unbedingt das Kleingedruckte, um späteren Ärger zu vermeiden.
    • Kontoführungskosten

      Hier berechnet die Bank eine Gebühr dafür, Buch darüber zu führen, wann der Kreditnehmer welche Raten zurückgezahlt hat. Da es sich hierbei allerdings um eine buchhalterische Tätigkeit handelt, die eh auf Seiter der Bank liegt, ist eine Inrechnungstellung solcher Führungsgebühren unzulässig. Lesen Sie auch hier genau das Kleingedruckte.

5. Seien Sie realistisch und ehrlich zu sich selbst.

Der Erwerb einer Immobilie ist für viele ein Traum. Damit die Erfüllung für Sie nicht zum Albtraum wird, sollten Sie ganz realistisch an die Sache herangehen. Wie hoch ist mein monatliches Budget wirklich? Bleibt noch genug für andere Dinge wie Reisen und Hobbys, wenn die Kreditrate abgezogen wird? Schaffe ich es bis zum Renteneintritt den gesamten Kredit abzubezahlen, ohne auf alles verzichten zu müssen?

Wenn Sie die Kreditrate zu hoch ansetzen, nur um bis zum Rentenalter die Tilgung abgeschlossen zu haben, führt das oft zu langjährigen Einschränkungen im Lebensstil und Existenzängsten bei unvorhergesehenen Ereignissen. Seien Sie ehrlich zu sich selbst! Wenn Sie feststellen, dass die Kreditrate oder gar die Kreditsumme zu hoch, verzichten Sie lieber auf unnötige Selbstgeißelung und suchen ggf. nach einer günstigeren Immobilie.