Wer muss Mängel in der Mietwohnung beseitigen?

Beitrag: Wer muss Mängel in der Mietwohnung beseitigen?
Wer muss Mängel in der Mietwohnung beseitigen? - Foto: kiragrafie / pixabay.com

Ganz egal, wie einwandfrei die Wohnung bei Bezug auch sein mag – früher oder später geht immer etwas kaputt. Aber wer muss die Mängel beheben? Bevor man als Mieter selbst das Werkzeug in die Hand nimmt oder die Handwerker bestellt, sollte man sich informieren, wofür man selbst aufkommen muss und was auf die Rechnung des Vermieters geht.

Grundsätzlich ist der Vermieter sowohl für Instandhaltung, also für Maßnahmen, die Schäden im Idealfall gleich ganz verhindern, als auch für die Instandsetzung, also die Behebung eines Schadens, zuständig. Lediglich Schönheitsreparaturen und die Behebung von Bagatellschäden können im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden, allerdings nur eingeschränkt und unter bestimmten Voraussetzungen. Der Mieter wiederum unterliegt immer der Anzeigepflicht, das heißt, er muss den Vermieter über Mängel informieren. Das ist Voraussetzung dafür, dass der Vermieter seiner Instandssetzungspflicht nachkommen kann und muss.

 MängelBagatellschädenKleinreparaturenSchönheitsreparaturen
MieterNeinJaJa - nur wenn eine Klausel im Vertrag istJa - nur wenn gültige Klauseln im Vertrag sind
VermieterJaNeinJaJa - gehören gesetzlich zur Instandhaltung der Wohnung - daher Pflicht des Vermieters

Was ist ein Mangel?

Ein Mangel liegt dann vor, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht mehr möglich ist (dieser richtet sich in der Regel nach dem Zustand bei Bezug der Wohnung), oder wenn ein im Vertrag zugesichertes Kriterium fehlt bzw. im Laufe der Mietzeit entfällt.

Ist die Wohn- und/oder Lebensqualität des Mieters durch einen nicht behobenen Mangel erheblich beeinträchtigt, kann er gegebenenfalls Schadensersatz fordern oder fristlos kündigen. Umgekehrt kann auch der Vermieter eine fristlose Kündigung geltend machen, wenn der Mieter selbstverschuldete Schäden nicht behebt und dadurch die Wohnung gefährdet. In solch schweren Fällen sollte man sich gegebenenfalls vom Mieterverein beraten lassen.

Mängel reparieren

Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Mietvertrag die Kosten für Reparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Außer für Bagatellschäden ist eine solche Klausel unwirksam. Das bedeutet, dass der Vermieter alle Mängel, die nicht unter die Kategorie Kleinreparaturen fallen, beheben muss. Nur wenn der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietvertrags kannte oder selbst für einen Schaden verantwortlich ist, muss er auch selbst dafür aufkommen. Das gilt nicht für normale Abnutzungserscheinungen in der Wohnung.

Es gibt aber sogenannte Kleinreparaturklauseln, die in Mietverträgen gültig sein können. Dann muss aber zum einen eine preisliche Obergrenze genannt werden, zum anderen ist der Mieter in diesen Fällen ausschließlich zur Zahlung, nicht aber zur Beauftragung verpflichtet. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, muss der Mieter auch für kleine Reparaturen nichts zahlen.

Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Klausel, die sich auf Reparaturen bezieht, so tritt die gesetzliche Regelung ein, die besagt, dass der Mieter Mängel grundsätzlich nicht beheben muss, es sei denn, er hat sie selbst verursacht. Es fallen dann also alle Reparaturmaßnahmen, auch Bagatellschäden, zu Lasten des Vermieters.

Beschäftigt der Vermieter einen Hausmeister, werden die Kosten, die dem Vermieter dadurch entstehen, als Betriebskosten auf die Mieter verteilt. Ein Hausmeister ist nicht grundsätzlich für Reparaturen zuständig, es ist aber nicht selten der Fall, dass er kleinere Reparaturarbeiten übernimmt. Die Kosten hierfür dürfen dann aber nicht zusätzlich als Betriebskosten abgerechnet werden.

Verweigert der Mieter eine dringende Reparaturmaßnahme, etwa bei Rohren oder Leitungen, kann er mit einer einstweiligen Verfügung dazu gezwungen werden, sie zuzulassen. Wenn keine unmittelbare Gefahr droht, z.B. wenn nur Modernisierungsmaßnahmen geplant sind, ist das nicht möglich.

Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag

Laut gesetzlicher Regelung fallen alle Schäden, die der Mieter nicht selbst oder durch grobe Fahrlässigkeit verursacht hat, in den Pflichtbereich des Vermieters. Der Mieter muss Mängel lediglich umgehend melden, dann hat er seine Pflicht erfüllt. Der Mietvertrag kann aber sogenannte Kleinreparaturklauseln enthalten, die den Mieter dazu verpflichten, Bagatellschäden auf eigene Kosten zu beheben. Solche Klauseln sind aber nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig:

  • Eine einzelne Reparatur darf nicht mehr als 75 Euro kosten.
  • Für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres muss es eine preisliche Obergrenze geben. Zum Beispiel dürfen die Kosten für alle Reparaturen insgesamt, bei maximal 150 bis 200 Euro liegen oder acht Prozent der Jahresmiete nicht übersteigen.
  • Der Mieter darf nicht verpflichtet werden, die Reparaturen selbst in Auftrag zu geben. Zulässig ist ausschließlich die Kostenübernahme im vereinbarten Rahmen.
  • Die Klausel darf sich nicht auf Teile der Wohnung oder des Hauses beziehen, die der Mieter selten oder fast gar nicht nutzt oder direkt nutzen kann, wie etwa Leitungen.

Ist die Vereinbarung zu Kleinreparaturen unwirksam, muss der Mieter überhaupt keine Kosten für Reparaturmaßnahmen übernehmen. Im Falle der Unwirksamkeit tritt nämlich wieder die gesetzliche Regelung in Kraft, derzufolge der Vermieter für alle Arten von Mängelbehebung zuständig ist. Hat der Mieter in der Vergangenheit für Bagatellschäden gezahlt, obwohl er dazu aufgrund unzulässiger Klauseln gar nicht verpflichtet gewesen ist, kann er die Kosten vom Vermieter zurückfordern. Hier sollte man sich im Einzelfall vom Mieterbund beraten lassen.

TIPP: Mängel sollten immer unverzüglich gemeldet werden, sonst entfällt die Reparaturpflicht des Vermieters. Wenn der Vermieter nicht reagiert, diesen immer schriftlich auffordern, den Mangel bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beheben, erst danach die Handwerker bestellen. Lassen Sie nicht mehr machen, als für die Behebung des Mangels notwendig ist, sonst muss der Vermieter die Rechnung nicht übernehmen. Besondere Vorsicht ist zudem geboten, wenn statt einer Reparatur eine Erneuerung bzw. der Austausch eines Gerätes vorgenommen werden soll: in diesem Fall nochmals den Vermieter kontaktieren.

Mietminderung möglich

Kommt der Vermieter seiner Instandsetzungspflicht nicht nach, kann der Mieter die Reparatur entweder selbst in die Wege leiten und die Kosten vom Vermieter zurückfordern, oder die Miete mindern, bis der Mangel behoben wurde.

Die Liste der Gründe für eine mögliche Mietminderung ist lang. Vor allem deswegen, weil unerheblich ist, ob es für den Vermieter überhaupt möglich ist, den Mangel zu beheben. Baustellenlärm oder der Dreck der Brieftauben des Herrn gegenüber können beispielsweise auch eine Mietminderung rechtfertigen. Das Minderungsrecht kann durch den Mietvertrag nicht eingeschränkt werden. Entsprechende Klauseln sind unwirksam.

  • Der Mangel darf nicht durch Verschulden oder Fahrlässigkeit des Mieters entstanden sein.
  • Der Wohnwert muss durch den Mangel wesentlich beeinträchtigt sein.
  • Der Mangel darf dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht bekannt gewesen sein. Ansonsten hat er mit Annahme des Vertrags auch den Mangel akzeptiert, es sei denn, er behält sich seine Rechte vor. War ein Mangel bei der Besichtigung nicht sichtbar, bleibt das Recht auf Mietminderung bestehen.
  • Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel rechtzeitig angezeigt haben. Hat der Mieter seine Mitteilungspflicht verletzt, erlischt auch sein Recht auf Mietminderung.

Er kann einen bestimmten Mietbetrag auch zurückbehalten und ihn dem Vermieter erst dann auszahlen, wenn er sich um die Reparatur gekümmert hat. All das geht natürlich nicht, wenn der Mieter den Schaden selbst zu verantworten hat. Auch wenn er seiner Anzeigepflicht nicht nachgekommen ist, also den Vermieter nicht umgehend über den Mangel in Kenntnis gesetzt hat, verfallen diese Rechte.

 

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern liefert grundlegende Informationen zum betreffenden Thema. Es gilt der Haftungsausschluss unter https://www.immobilo.de/disclaimer.


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