(Aktualisiert: März 2023)
Mietnomaden sind für Vermieter ein existenzbedrohendes Problem. Daher soll es den Vermietern dank Räumungsmodellen einfacher gemacht werden, säumige Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Helfen sollen die „Berliner, Hamburger oder Frankfurter Räumung“ – doch wie laufen diese Modelle in der Praxis ab?
Wenn die Räumung einer Wohnung notwendig ist
Problem Mietnomaden: Wenn ein Mieter nach der Kündigung seines Mietvertrages nicht freiwillig auszieht, muss ihn der Vermieter zur Räumung verklagen und die Wohnung dann, sobald ein Urteil oder Prozessvergleich vorliegt, durch einen Gerichtsvollzieher zwangsräumen lassen. Im Normalfall öffnet dieser die Wohnung, lässt über eine Entsorgungsfirma das beseitigen, was offensichtlich (Sperr-)Müll ist und das übrige Inventar von einer Spedition fortschaffen und einlagern.
Die Nachteile für den Vermieter: Schon bei einer relativ kleinen Wohnung fallen für die Zwangsräumung mindestens 2.000 Euro an, die er zunächst vorschießen muss. Anschließend hat der Vermieter gegenüber dem Mieter zwar einen Anspruch auf Erstattung dieser Kosten, doch bei mittellosen Mietern besteht selten eine Chance auf eine vollständige Rückzahlung. Mittlerweile wurden daher in verschiedenen Städten alternative Räumungsmodelle entwickelt, um dem Vermieter Kosten einzusparen.
Berliner Räumung
Dieses Räumungsmodell beinhaltet die Regelung, dass ein Vermieter, der die Zwangsräumung seiner Wohnung verlangt, sich zeitgleich auf sein Vermieterpfandrecht berufen kann. Das sagt nach § 562 BGB aus, dass ein Pfandrecht an allen Gegenständen besteht, die allein dem Mieter gehören und die er während der Mietzeit in die Wohnung bringt. Dabei wird zunächst unterstellt, dass alle Gegenstände in der Wohnung auch dem Mieter gehören. Das bedeutet, dass der Gerichtsvollzieher bei der Räumung alle Gegenstände in der Wohnung lässt und nur die Schlösser austauscht, wobei er die neuen Schlüssel an den Vermieter übergibt.
Im besten Fall erstellt der Gerichtsvollzieher dazu noch ein Inventarverzeichnis. Die Vorteile sind offensichtlich: Kosten für Spedition, Müllabfuhr und Lagerung fallen weg und der Vermieter muss nicht mehr als etwa 400 Euro Vorschuss an den Gerichtsvollzieher zahlen. Was die zuvor gepfändeten Sachen des Mieters angeht, so werden diese, wenn der Mieter (Verbraucher-)Insolvenz beantragt, außerdem nicht wertmäßig unter allen anderen Gläubigern aufgeteilt, sondern stehen alleine dem Vermieter zu.
Räumung nur im Beisein des Mieters
Gleichzeitig ist beim Berliner Modell aber Vorsicht geboten, denn es entstehen auch einige Nachteile. Der Vermieter muss die Räumung mit dem Mieter zusammen durchführen. Deshalb sollte die Wohnung nur mit Zeugen betreten werden. Weiterhin darf Müll zwar entsorgt werden, alles andere muss aber zunächst eingelagert werden. Unpfändbare Gegenstände müssen sorgfältig aufbewahrt und auf Verlangen des Mieters jederzeit an den diesen herausgegeben werden, und zwar unbeschädigt – sonst macht sich der Vermieter schadenersatzpflichtig. Nur pfändbare Sachen dürfen nach einer Wartefrist von zwei Monaten verwertet werden.
Unpfändbar ist nach §§ 811 ff ZPO bescheidener Hausrat und Einrichtung, Kleidung, persönliche Dokumente sowie alles, was der Mieter für seinen Beruf benötigt und grundsätzlich auch Haustiere.
Hamburger Räumung
Diese Art der Räumung erfolgt in zwei Phasen. In der ersten Phase werden nur die Schlösser der Wohnung ausgetauscht. Der Mieter hat dann zwei Wochen Zeit seine Schulden zu begleichen. Die zweite Phase ist der Räumungstermin. Dabei machen Gerichtsvollzieher und ein Spediteur eine gemeinsame Wohnungsbegehung und erstellen ein Protokoll plus Fotos der pfändbaren Gegenstände. Anschließend bekommt der Spediteur die Schlüssel für die Wohnung und kümmert sich um die Einlagerung der Möbel. Hat der Mieter in der Zeit eine neue Wohnung gefunden, werden die unpfändbaren Gegenstände dorthin geliefert. Sobald die Wohnung leer ist, erhält der Vermieter die Schlüssel.
Auch bei dieser Räumung bedarf es des ausdrücklichen Antrages des Gläubigers oder zumindest seines Einverständnisses. Teilweise wird auch verlangt, dass der Mieter dieser Art der Räumung nicht widersprochen hat.
Die vorteilhafte Kostensenkung bei diesem Räumungsmodell entsteht dadurch, dass der Gerichtsvollzieher das Umzugsunternehmen bestellt, einen guten Preis aushandelt und an einem Tag mehrere Objekte räumen lassen kann. Bei Schäden muss das Umzugsunternehmen haften.
Frankfurter Räumung
Bei der Frankfurter Räumung werden die Kosten direkt durch den Vermieter gesenkt. Denn dieser erledigt bei diesem Modell die Räumung eigenhändig, aber unter Auflagen des Gerichtsvollziehers. Das bedeutet, die Einrichtung bzw. der Hausrat des Mieters wird in für den Gerichtsvollzieher zugängliche Räume gelagert. Durch die eigenständige Verräumung der Gegenstände, haftet der Vermieter für eventuelle Schäden. Daher sollte alles genauestens per Foto dokumentiert werden.
So lässt sich abschließend feststellen, dass das „klassische“ Modell der Zwangsräumung zwar die teuerste, aber für den Vermieter auch sicherste und am wenigsten aufwändige Variante ist.