Eigenbedarfskündigung vom Vermieter: Rechte, Fristen & Bedingungen

(Aktualisiert: Februar 2024)

Vermieter können unter dem Begriff des Eigenbedarfs einen bestehenden Mietvertrag kündigen und den so geschaffenen, freien Wohnraum an Familienangehörige übergeben. Wann ein solcher Schritt rechtens ist, welche Faktoren zu beachten sind und mehr hilfreiche Infos zum Thema verraten wir hier!

Kündigen wegen Eigenbedarf: Die Details sind entscheidend

Grundsätzlich gilt: Vermieter dürfen Eigenbedarf anmelden, wenn ihre Angehörigen die Unterkunft benötigen. Ein solcher Fall fällt unter das sogenannte berechtigte Interesse. Einige Bedingungen müssen jedoch erfüllt sein:

  • Es ist gesetzeskonform nachzuweisen, dass ein Eigenbedarf vorliegt (auf Basis von §573 BGB). Die genauen Gründe müssen demnach im Kündigungsschreiben dargelegt werden.
  • Nicht jeder Vermieter kann wegen Eigenbedarf kündigen. So urteilte der Bundesgerichtshof im Dezember 2016, dass Wohnungsvermieter, die eine Erbengemeinschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind (GbR), dieses Recht besitzen (Az. VIII ZR 232/15). Juristische Personen wie GmbHs oder Aktiengesellschaften hingegen können davon nicht Gebrauch machen - so frühere Urteile des BGH (Az. VIII ZR 113/06).

Wird eine Eigenbedarfskündigung für Familienangehörige ausgesprochen, ist auch der Verwandtschaftsgrad ein entscheidender Faktor. Hierzu gab es über die Jahre auch einige Urteile. Generell akzeptiert sind mitunter: Kinder, Enkel, Großeltern, Enkel, Stiefkinder, Nichten, Neffen und auch Geschwister. Mieter auf Eigenbedarf kündigen dürfen Vermieter jedoch nicht für Cousins, geschiedene Ehepartner, Kinder der Lebensgefährten sowie für deren Eltern.

Ausnahmen von der Regel sind jedoch teilweise möglich. Schwägerin und Schwager rechtfertigen für gewöhnlich auch keine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf. Besteht hier jedoch ein sehr enger Kontakt, können Richter sich dafür aussprechen (Az. VIII ZR 247/08). Leben Kinder des Lebenspartners bereits im Haushalt des Vermieters, darf dieser auch für sie eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Bei Eigenbedarf die Kündigungsfrist & die richtige Form beachten

Auch bei der Inanspruchnahme von Eigenbedarf ist die Frist für die Kündigung gesetzlich geregelt (§573c BGB): Es gelten also die Bestimmungen zu Fristen bei einer ordentlichen Kündigung. Demnach müssen Vermieter das Kündigungsschreiben “spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats” übermitteln, damit diese zum Ablauf des übernächsten Monats greift. Die Kündigungsfrist für Eigenbedarf beträgt damit dann drei Monate.

Lebt die aktuellen Bewohner schon länger in der Mietwohnung, verlängern sich bestehende Kündigungsfristen. Bei einem Mietverhältnis über fünf Jahre kommen hier drei Monate dazu und bei acht Jahren nochmal drei Monate - dann sind es also insgesamt neun Monate. Im Kündigungsschreiben ist zudem auf die folgenden Dinge zu achten:

  • Es sind die genauen Personen zu nennen, für die Eigenbedarf angemeldet wird. So ist es beispielsweise ausreichend zu schreiben: “Mein Sohn und seine Freundin möchten zusammenziehen.” Hier müssen Vermieter konkret sein. Es reicht nicht zu schreiben: “Meine Nichte oder mein Neffe möchte einziehen.” Vage Aussagen sind hier nicht zulässig.
  • Vermieter müssen zudem begründen, warum für die Eigenbedarfskündigung ausgerechnet diese Wohnung ausgesucht wurde.Gerade wenn Vermietende mehrere Mietwohnungen besitzen, welche sie nutzen können, ist dies nicht selten ein entscheidender Punkt. Ist die Wohnung bspw. Im Erdgeschoss und deshalb für einen Rollstuhlfahrer besser geeignet, kann der Vermieter hier entsprechend argumentieren. Bei ungenauen Gründen können Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen - mit realistischen Chancen auf Erfolg vor Gericht.
  • Auch der Zeitpunkt des Einzugs der Angehörigen ist zu benennen. Hier gilt ebenso: Vage Aussagen können die Kündigung angreifbar machen.

Wollen Vermieter Eigenbedarf für gewerbliche Zwecke nutzen, wenn ein Wohnraum etwa als Büro genutzt werden soll, sind die Bedingungen noch schärfer. Hier müssen sie nachweisen, welche Nachteile bei der nicht geschäftlichen Nutzung der Mietwohnung bestehen. Ein möglicher Grund: Nur so kann sich um gebrechliche Verwandte gekümmert werden, die auch im Mietshaus wohnen.

Mieter können sich wehren

Gibt es Ungereimtheiten bei der Begründung des Vermieters, den Formalitäten oder verändern sich für die Kündigung wichtige Umstände (wenn etwa Verwandte versterben, die einziehen sollten), können Mieter sich wehren. Hier gibt es grundsätzlich zwei Wege:

  1. Sie lehnen eine Kündigung ab, da sie ungültig ist.
  2. Oder sie legen Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigun wegen sozialer Härte ein.

Erfolgt eine Kündigung nicht ordnungsgemäß, müssen Mieter dem Vermieter dies mitteilen. Besteht dieser weiterhin auf die Beendigung des Mietverhältnisses, muss ein Gerichtsverfahren einberufen werden. Das ist auch relevant, weil Vermieter aktuelle Wohnungsinhaber nicht einfach auf die Straße setzen können. Dazu ist ein per Gericht erlassenes Räumungsverfahren notwendig. Bevor eine Räumung veranlasst wird, prüft der zuständige Richter die Ordnungsmäßigkeit der Eigenbedarfskündigung.

Nicht ohne Preis: Das Vermeiden von Gerichtsverfahren ist für beide Seiten in der Regel der bessere Weg. Denn dabei entstehen immer zusätzliche Kosten.

Ein Widerspruch wegen sozialer Härte ist sinnvoll, wenn das Finden einer neuen Bleibe aus bestimmten Gründen nicht möglich ist oder mehr Zeit braucht, als die bestehende Kündigungsfrist des Mieters zulässt. Das kann beispielsweise für Kranke, Schwangere oder für Menschen im hohen Alter zutreffen. Der Grundgedanke ist also: Mehr Zeit für die Wohnungssuche bekommen oder aufzeigen, dass ein Wechsel nicht möglich ist. Verschiedene Gerichtsurteile haben in entsprechenden Fällen die Eigenbedarfskündigung als unwirksam erklärt, da soziale Härte nachgewiesen wurde. Einige Gründe waren:

  • Selbstmordgefahr
  • Verletzung der Menschenwürde
  • Trotz nachweislichen Bemühungen wird keine zumutbare Wohnung gefunden

Widersprüche dieser Art sind ebenfalls durch Gerichte zu prüfen. Diese beauftragen Sachverständige, die ein Gutachten zur vorliegenden Situation erstellen. Damit es aber überhaupt erst dazu kommt, müssen Mieter bis spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses der Kündigung widersprechen (§574b BGB). Andernfalls kann der Vermieter den Mietvertrag trotzdem auslaufen lassen.

Vorsicht bei vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung

Kündigen Vermieter “bei Eigenbedarf” und es stellt sich später heraus, dass es nur vorgetäuscht war, kann das teuer werden. Vor allem dann, wenn betroffene Mieter alle Belege rund um Auszug und Umzug aufbewahrt haben.

Wird die Täuschung in einem solchen Fall rechtlich nachgewiesen, können Vermieter zur Begleichung von Mietzahlungsdifferenzen und eventuell auch zur Zahlung der Umzugskosten verurteilt werden. Ein möglicher Ausweg: Der Vermieter kann nachweisen, dass der Grund für die Eigenbedarfskündigung erst nachträglich weggefallen ist.

Mehr Fragen & Antworten zur Kündigung bei Eigenbedarf

Die Wohnung kündigen bei Eigenbedarf - rechtlich ein nicht immer einfaches Unterfangen. Für Vermieter als auch Mieter gilt im Zweifelsfall: Es ist empfehlenswert, sich bei der örtlichen Anwaltskanzlei oder dem Mieterverein sachkundige Beratung zu holen. Für einige weitere spezifische Fragen haben wir die Antworten im Folgenden kurz und knapp zusammengefasst:

  • Wann dürfen Vermieter nach Eigenbedarf wieder vermieten? Hier macht das BGB keine direkten Vorschriften zu einer bestimmten Nutzungsdauer. Es sollte nur nachweisbar sein, dass der Eigenbedarf kein Täuschungsversuch war.
  • Gibt es eine Begrenzung dafür, wie lange eine Mietwohnung nach einer Eigenbedarfskündigung leer stehen darf? Ein Einzug darf sich durchaus verzögern, wenn gute Gründe dafür bestehen. Denkbar sind etwa Modernisierungsmaßnahmen oder ein Krankheitsfall bei den Zuziehenden. Auch hier gilt wieder: Ist nachweisbar keine Täuschung erfolgt, muss der Grund für den Eigenbedarf nur bis zum Ende der Kündigungsfrist des alten Mietverhältnisses bestehen (Az. VIII ZR 339/04). Bestehendes Recht wird dann nicht verletzt.
  • Was ist, wenn der betroffene Mieter nach der Kündigung keine neue Wohnung findet? Vermieter sind gut beraten, bei der Auswahl der Wohnung auf die Lebensumstände der Mieter zu achten. Andernfalls kann ein unerwarteter Widerspruch wegen sozialer Härte folgen. Widersprechen Mieter der Kündigung nicht, aber weigern sich trotzdem auszuziehen, hilft oft nur die Räumungsklage. Diese kann jedoch durchaus 6 Monate bis 2 Jahre dauern. Daher sollten Vermieter vorher noch den Zwischenschritt probieren: Der Nutzung der Mietwohnung in einem Zeitraum von zwei Wochen in Schriftform widersprechen (damit sich das Mietverhältnis nicht verlängert) und freundlich, aber bestimmt zur Räumung auffordern. Klappt das nicht, bleibt wirklich nur noch die Klage.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern liefert grundlegende Informationen zum betreffenden Thema.


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