Was zu den Betriebskosten gehört

Kosten, die für Haus und/oder Grundstück anfallen und in regelmäßigen Abständen, etwa monatlich oder jährlich, fällig sind, nennt man Betriebskosten. Dazu zählen laut Betriebskostenverordnung:

  • Grundsteuer,
  • Wasserversorgung,
  • Entwässerung,
  • Kosten für Aufzug, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
  • Kosten für Gartenpflege, Beleuchtung gemeinsam genutzter Räume, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes,
  • Hauswart sowie gemeinschaftliche Antennenanlage oder Breitbandkabelnetz.
  • Neben diesen "kalten" Betriebskosten zählen auch die Heizkosten, also Heizung und Warmwasser, zu den Betriebskosten.

Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung, Wach- und Schließgesellschaft, Erbbauzinsen, Reparaturversicherung oder Haus- und Mietrechtsschutz dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Auch Instandhaltungskosten, die z.B. durch Erneuerung von Gehwegplatten im Garten entstehen oder Reparaturkosten, z.B. beim Aufzug, dürfen nicht auf die Mieter abgewälzt werden.

Bei einer sogenannten Bruttomiete sind die Betriebskosten bereits im Mietbetrag enthalten. Meistens sieht die Vereinbarung aber so aus, dass die Grundmiete und die Betriebskosten gesondert aufgeführt werden. Wenn die Betriebskosten zusätzlich anfallen, muss das aus dem Mietvertrag eindeutig hervorgehen. Steht davon nichts im Vertrag, muss auch nur die Miete gezahlt werden. Werden die Betriebskosten im Mietvertrag aufgelistet, dürfen später keine Kosten veranschlagt werden, die dort nicht aufgeführt sind.

Die Betriebskosten werden einmal jährlich abgerechnet, in der Regel veranschlagt der Vermieter aber eine monatliche Vorauszahlung, die nach Ablauf des Jahres mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet wird. Wichtig für die Höhe der Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Das bedeutet:

  • der Vermieter darf keine Betriebskosten für Leistungen verlangen, die überflüssig oder nicht sinnvoll sind
  • der Umfang der Betriebskosten darf nicht unverhältnismäßig groß sein (wenn z.B. für fünf Müllcontainer gezahlt wird, obwohl nur zwei vonnöten sind)
  • die Kosten selbst dürfen nicht zu hoch sein (wenn z.B. eine andere Reinigungsfirma für die gleiche Leistung nur die Hälfte berechnet)

Grundsätzlich ist es die Pflicht des Vermieters, Preise zu vergleichen. Das heißt nicht, dass er immer die billigste Leistung in Anspruch nehmen muss, sondern dass er den Mietern nicht mehr veranschlagen soll als nötig. Wenn die Abrechnung erheblich höhere Kosten aufweist als die des Vorjahres, muss der Vermieter dies erläutern. Stellt sich heraus, dass der Grund für die Kostensteigerung unwirtschaftliches Handeln des Vermieters ist, so muss er selbst für die Mehrkosten aufkommen.

Wer wissen möchte, ob er zu hohe Betriebskosten zahlt, kann diese mit dem Betriebskostenspiegel vergleichen. Er bildet deutschlandweite Durchschnittswerte ab und wird jedes Jahr neu berechnet.

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