Wer ist Mieter und wer nur Untermieter?

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Wer ist Mieter und wer nur Untermieter? - Foto: PhotoMIX-Company / pixabay.com

Obwohl Singlehaushalte immer häufiger werden, gibt es immer noch genug Menschen, die sich eine Wohnung mit anderen teilen. Ob es sich dabei um die Familie, Lebensabschnittsgefährten, eine Wohn- oder eine Zweckgemeinschaft handelt, ist unwichtig. Wer als Mieter im Vertrag steht, der muss sich an ihn halten. Und was ist mit den anderen?

Mieter

Eigentlich ist es so einfach wie logisch: Der, der im Mietvertrag steht und unterschreibt, ist der Mieter. Er ist für die Mietzahlung und die Erfüllung aller anderen vertraglichen Pflichten zuständig. Wer nicht genannt wird und nicht unterschreibt, ist auch kein „richtiger“ Mieter. Er kann zwar nicht zur Mietzahlung gezwungen werden, genießt aber beispielsweise auch keinen Kündigungsschutz. Unterschreiben mehrere Personen, gibt es auch mehrere Mieter. Man sollte darauf achten, dass alle, die im Mietvertrag aufgeführt sind, auch unterschreiben und umgekehrt. Das erspart unter Umständen viele Unstimmigkeiten.

Für jede Art von Wohngemeinschaft gilt: Alle, die im Mietvertrag genannt sind und ihn unterschrieben haben, sind auch zur Mietzahlung verpflichtet. Der Vermieter kann sich also an jeden Mieter wenden und die Miete fordern. Kündigungs- und Mieterhöhungsschreiben müssen immer an alle eingetragenen Mieter gehen, sonst sind sie unwirksam. Der Mietvertrag kann immer nur von allen Mietern zusammen gekündigt werden.

Eheleute, die den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben haben, können eine Empfangsvollmacht ausstellen. In diesem Fall reicht es aus, wenn der Vermieter eine Kündigung oder ein Mieterhöhungsschreiben nur an einen Mieter richtet. Verheiratete haften für alle Mietvertragsverpflichtungen gemeinsam. Das bedeutet, dass der Vermieter von beiden die Miete verlangen kann, auch wenn einer der beiden die Mieträume gar nicht mehr bewohnt. Auch eine Scheidung beendet das Mietverhältnis nicht. Austreten kann ein Mieter nur mit Zustimmung des Ehepartners und des Vermieters. Die Zustimmung kann auch stillschweigend geschehen.

Wenn der Mieter stirbt, geht das Mietverhältnis automatisch auf eine andere Person über, auch dann, wenn er der einzige eingetragene Mieter war (eine Ausnahme bildet ein Mietvertrag auf Lebenszeit, wenn der Mieter alleinstehend war):

  • Auf den im selben Haushalt lebenden Ehegatten
  • Auf die im selben Haushalt lebenden Kinder
  • Auf andere im selben Haushalt lebende Angehörige
  • Auf andere Personen, die seit Längerem zusammen mit dem Mieter einen Haushalt geführt haben.

Bei einer Kündigung innerhalb eines Monats, nach dem Tod des Mieters gilt der Eintritt in das Mietverhältnis als nicht erfolgt.

Untermieter

Wenn Mieter einen Untermieter in ihre Wohnung aufnehmen, sollten sie einige Regeln beachten. Im schlimmsten Fall könnte ihnen sonst eine fristlose Kündigung drohen.

Sofern es sich beim Untermieter nicht um kleine Tierchen handelt, muss der Hauptmieter den Vermieter auf jeden Fall schriftlich um Erlaubnis bitten und den Untervermieter benennen, bevor dieser einzieht. Das Recht des Mieters auf Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung schließt nicht die Erlaubnis ein, die Mietsache ohne Erlaubnis einem Dritten zu überlassen, was insbesondere die Weitervermietung einschließt. Es gibt also kein automatisches Recht, die gemietete Wohnung an Dritte unterzuvermieten. Falls der Mieter trotz Abmahnung die Wohnung weiter untervermietet, droht ihm eine fristlose Kündigung des Vermieters.

Dabei hat der Vermieter kaum Möglichkeiten, einen Untermieter abzulehnen, insbesondere wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hat, wie zum Beispiel durch wirtschaftliche und persönliche Gründe. Beste Beispiele dafür sind in Wohnungsnot geratene Verwandte oder Pflegepersonal.
Das „berechtigte Interesse“ darf allerdings nicht schon vor dem Einzug des Hauptmieters in die Wohnung bestanden haben. Insbesondere finanzielle Gründe sind deshalb kein Freibrief für eine Untervermietung. Wenn also jemand zuerst alleine in eine teure Wohnung einzieht und dann unter dem Vorwand des Sparens von Kosten untervermietet, ist das nicht rechtens. Wenn der Mieter während des Mietverhältnisses in finanzielle Not gerät, sieht die Situation natürlich anders aus. Ansonsten darf der Vermieter die Erlaubnis nur dann ablehnen, wenn die Untervermietung für ihn unzumutbar ist. Dazu muss die Wohnung allerdings überbelegt und die Bausubstanz in Gefahr sein.

Aufatmen können auch alle Verliebten. Wenn der Lebenspartner mit in die Wohnung zieht, handelt es sich um eine Gebrauchsüberlassung und keine Untervermietung, da beide die gesamte Wohnung nutzen und nicht nur ein einzelnes Zimmer. Zudem wird die Miete meist zusammen an den Vermieter und nicht anteilig an den Mieter gezahlt. Dem Einzug muss der Vermieter allerdings trotzdem zustimmen.

 

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern liefert grundlegende Informationen zum betreffenden Thema. Es gilt der Haftungsausschluss unter https://www.immobilo.de/disclaimer.


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