Mieterhöhung: Was ist erlaubt?

(Aktualisiert: März 2023)

Wovor es wohl jedem Mieter graust, darauf wollen die meisten Vermieter nicht verzichten: Mieterhöhungen. In manchen Fällen sind sie sogar ein fester Teil des Mietvertrages. Für den Mieter bedeutet das zwar, dass er weiß, was ihn erwartet und er sich immerhin schon einmal darauf einstellen kann, allerdings muss er dann auch meistens mehr Mieterhöhungen über sich ergehen lassen als andere.

Allgemeine Richtlinien zur Mieterhöhung

Die Miete ist für die meisten Mieter ein wichtiges Kriterium für die Entscheidung für oder gegen eine Wohnung. Hat man eine Bleibe mit gutem Mietpreis gefunden, möchte man natürlich, dass sich an diesem nichts ändert – zumindest so lang wie möglich. Wenn irgendwann doch die Mieterhöhung kommt, lohnt es sich zu wissen, ob sie die Umstände überhaupt erlauben.

Zwischen zwei Mieterhöhungen bzw. zwischen dem Einzug des Mieters und einer Mieterhöhung müssen mindestens 15 Monate liegen, zwölf Monate plus drei Monate Überlegungsfrist für den Mieter. Diese Zeit wird dem Mieter gewährt, um sich für oder gegen die Mieterhöhung zu entscheiden. Lehnt der Mieter die Erhöhung ab, steht es dem Vermieter frei, diesen auf die Steigerung zu verklagen. Hierfür hat der Vermieter drei Monate Zeit.

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden (in manchen Städten sogar nicht mehr als 15 Prozent). Stellt sich heraus, dass der Mieter zu viel Miete gezahlt hat, weil eine Mieterhöhung unzulässig war, muss der Vermieter ihm das Geld zurückerstatten. Eine Mieterhöhung ist auch dann unzulässig, wenn sie im Mietvertrag ausgeschlossen wurde.

Welche Form benötigt eine Mieterhöhung?

Eine Mieterhöhungserklärung muss immer schriftlich und persönlich vom Vermieter erfolgen oder eine Vollmacht muss beiliegen. Die Begründung der Erhöhung ist zwingender Bestandteil und muss verständlich für den Mieter erklärt werden. Zulässig als Vergleich sind ein Mietspiegel, ein Gutachten, drei Vergleichswohnungen oder eine Mietdatenbank, solange diese nicht allein vom Hauseigentümerverein geführt wird. Bei einem Vergleich müssen zahlreiche Faktoren wie Alter des Baus, Art der Heizung, Lage und Lautstärke berücksichtigt werden. Ausschlaggebend sind die Mieten der letzten vier Jahre.

Bezieht der Vermieter sich auf ein Sachverständigengutachten, muss dieses der Mieterhöhungserklärung beigefügt sein. Bei der Angabe von drei Vergleichswohnungen darf die Miete maximal auf die der günstigsten Vergleichswohnung erhöht werden. Im Schreiben muss der alte und neue Mietbetrag enthalten sein und mit einem genauen Datum versehen sein, wann der neue Betrag zu leisten ist. Ein weiterer wichtiger Bestandteil ist die Zustimmungserklärung. In dieser muss eine Frist angegeben sein, bis wann der Mieter Zeit hat, seine Zustimmung zu erteilen.

Wann kann ein Widerspruch eingelegt werden?

Der Mieter kann aufgrund eines formalen Fehlers einen Widerspruch einlegen. Ein formaler Fehler ist dann gegeben, wenn der Vermieter eine der Grundvoraussetzungen nicht erfüllt. Ein Beispiel: Die prozentuale Erhöhung fällt höher aus als die 20-Prozent-Grenze. Weigert sich der Mieter, die Erhöhung anzuerkennen, obwohl sie formal wie rechtlich einwandfrei ist, kann der Vermieter die Zustimmung einklagen.

Welche Mieterhöhung ist möglich nach einer Modernisierung?

Bei einer Modernisierung ist es für den Vermieter möglich die Miete anzupassen, unabhängig von der örtlichen Vergleichsmiete. Grundvoraussetzung ist, dass es sich tatsächlich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt und nicht um eine Renovierungsmaßnahme. Nach der Modernisierung kann der Vermieter elf Prozent der Gesamtkosten auf die jährliche Miete umlegen.

Erhöhung nur in gegenseitigem Einverständnis

Eine Mieterhöhung erfordert immer die Zustimmung des Mieters. In der Mieterhöhungserklärung muss er ausdrücklich aufgefordert werden, seine Zustimmung zu erteilen. Die Zustimmung kann auch in mündlicher Form erfolgen. Weigert er sich, die Erhöhung anzuerkennen, obwohl sie formal wie rechtlich einwandfrei ist, kann der Vermieter die Zustimmung einklagen. Der Mieter kann dann gerichtlich verurteilt werden, der Mieterhöhung zuzustimmen. Die Mieterhöhung tritt dann zum Ersten des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung in Kraft.

Neuer Vermieter darf Miete nicht sofort erhöhen

Ändert sich der Eigentümer des Mietobjekts, so darf dieser nicht sofort die Miete erhöhen. Dies ist laut Deutschem Mieterbund erst erlaubt, wenn die Miete ein komplettes Jahr konstant bleibt. Des Weiteren ist die Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt, so der DMB. Darüber hinaus muss der Vermieter dem Mieter eine Erhöhung schriftlich begründen, dieser hat danach zwei Monate Zeit, die neue Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete abzugleichen und zu überprüfen. Erst ab dem dritten Monat, nach Bekanntgabe, ist die erste Rate der erhöhten Miete fällig – soweit der Mieter dieser zugestimmt hat.

Indexmiete

Das Statistische Bundesamt berechnet jeden Monat einen Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland, den sogenannten Verbraucherpreisindex. Bei der Indexmiete ist die Miete an diesen gekoppelt. Das bedeutet, dass die Miete zusammen mit den Lebenshaltungskosten steigen oder auch fallen kann.

Die Höhe der Miete ändert sich aber nicht automatisch mit jeder Änderung des Index: Auch hier kann sie nur unter bestimmten Voraussetzungen erhöht werden:

Der Mietpreis muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben, erst dann kann eine Erhöhung vorgenommen werden.
Jede Mieterhöhung bedarf der Schriftform und einiger obligatorischer Angaben: Alter und neuer Index müssen angegeben werden, ebenso die Differenz zwischen beiden in Prozent und der neue Mietbetrag in Euro.
Die Indexmiete darf ausschließlich dem vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Index zugrunde liegen.
Mieterhöhungen im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete sind bei einer Indexvereinbarung ausgeschlossen, genauso wie Mieterhöhungen nach Modernisierungen, es sei denn, der Vermieter ist gesetzlich zu Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet.
Preiserhöhungen aufgrund gestiegener Betriebskosten sind auch bei der Indexmiete möglich und unterliegen auch nicht der Jahresfrist.

Ein Indexmietvertrag muss immer schriftlich vereinbart werden.

Staffelmiete

Die meisten Staffelmietverträge sind zeitlich begrenzt. Die Mietsteigerungen zu bestimmten Zeitpunkten werden hier schon im Voraus festgelegt. Auch für die Staffelmiete gilt:

Die Miete muss mindestens ein Jahr gleich bleiben, erst dann darf sie erhöht werden.
Andere als die im Vertrag vereinbarten Mieterhöhungen sind unzulässig.
Ausgenommen sind auch hier Erhöhungen aufgrund gestiegener Betriebskosten.
Im Staffelmietvertrag müssen genaue Beträge angegeben sein, die Erhöhungen dürfen nicht in Prozent festgehalten werden (OLG Braunschweig RE WuM 85, 213).

Für unbefristete Staffelmietverträge gilt:

Nach Ablauf der im Mietvertrag festgehaltenen Staffelung sind nur noch Mieterhöhungen im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich.
Eine Mieterhöhung bedarf gegenseitigem Einverständnis.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern liefert grundlegende Informationen zum betreffenden Thema.