Die Betriebskosten

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Die Betriebskosten - Foto: Mediamodifier / pixabay.com

Kosten, die für Haus und/oder Grundstück anfallen und in regelmäßigen Abständen, etwa monatlich oder jährlich, fällig sind, nennt man Betriebskosten.

Dazu zählen laut Betriebskostenverordnung:

  • Grundsteuer
  • Wasserversorgung
  • Entwässerung
  • Kosten für Aufzug, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
  • Kosten für Gartenpflege, Beleuchtung gemeinsam genutzter Räume, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes,
  • Hauswart sowie gemeinschaftliche Antennenanlage oder Breitbandkabelnetz.

Neben diesen „kalten“ Betriebskosten zählen auch die Heizkosten, also Heizung und Warmwasser, zu den Betriebskosten.

Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung, Wach- und Schließgesellschaft, Erbbauzinsen, Reparaturversicherung oder Haus- und Mietrechtsschutz dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Auch Instandhaltungskosten, die z.B. durch Erneuerung von Gehwegplatten im Garten entstehen oder Reparaturkosten, z.B. beim Aufzug, dürfen nicht auf die Mieter abgewälzt werden.

Bei einer sogenannten Bruttomiete sind die Betriebskosten bereits im Mietbetrag enthalten. Meistens sieht die Vereinbarung aber so aus, dass die Grundmiete und die Betriebskosten gesondert aufgeführt werden. Wenn die Betriebskosten zusätzlich anfallen, muss das aus dem Mietvertrag eindeutig hervorgehen. Steht davon nichts im Vertrag, muss auch nur die Miete gezahlt werden. Werden die Betriebskosten im Mietvertrag aufgelistet, dürfen später keine Kosten veranschlagt werden, die dort nicht aufgeführt sind.

Berechnung der Betriebskosten

Soweit im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, werden die Betriebskosten nach Wohnfläche umgelegt. Es ist aber auch zulässig, im Mietvertrag einen anderen Verteilerschlüssel festzulegen (dann können beispielsweise manche oder auch alle Betriebskosten nach Personenzahl pro Haushalt verteilt werden). Dieser Verteilerschlüssel ist für den Vermieter verbindlich. Will er ihn ändern, geht das nur mit der Zustimmung aller Mieter. Aber, wenn entsprechende Geräte vorhanden sind, die den tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Wohnungen messen können, ist der Vermieter verpflichtet auch verbrauchsabhängig abzurechnen. Fühlt sich ein Mieter aufgrund der Kostenverteilung benachteiligt, kann er sich in der Regel nicht dagegen wehren, sondern muss die Verteilung hinnehmen (BGH WuM 2006, 200; 684). Einwände dürfen nur in extremen Fällen von Ungerechtigkeit erhoben werden.

Die Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskosten werden einmal jährlich abgerechnet. In der Regel veranschlagt der Vermieter aber eine monatliche Vorauszahlung, die nach Ablauf des Jahres mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet wird. Wichtig für die Höhe der Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Das bedeutet:

  • Der Vermieter darf keine Betriebskosten für Leistungen verlangen, die überflüssig oder nicht sinnvoll sind.
  • Der Umfang der Betriebskosten darf nicht unverhältnismäßig groß sein (wenn z.B. für fünf Müllcontainer gezahlt wird, obwohl nur zwei vonnöten sind).
  • Die Kosten selbst dürfen nicht zu hoch sein (wenn z.B. eine andere Reinigungsfirma für die gleiche Leistung nur die Hälfte berechnet).

Grundsätzlich ist es die Pflicht des Vermieters, Preise zu vergleichen. Das heißt nicht, dass er immer die günstigste Leistung in Anspruch nehmen muss, sondern dass er den Mietern nicht mehr veranschlagen soll als nötig. Wenn die Abrechnung erheblich höhere Kosten aufweist als die des Vorjahres, muss der Vermieter dies erläutern. Stellt sich heraus, dass der Grund für die Kostensteigerung unwirtschaftliches Handeln des Vermieters ist, so muss er selbst für die Mehrkosten aufkommen.

Eine korrekte Betriebskostenabrechnung muss eine Auflistung der Betriebskosten inklusive zugehöriger Beträge sowie den Verteilerschlüssel enthalten und diesen verständlich erläutern. Außerdem muss der Betrag abgezogen werden, den der Mieter durch die Vorauszahlungen bereits gezahlt hat. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist die Abrechnung unwirksam und muss neu erstellt werden. Auch inhaltliche Fehler bei der Abrechnung muss der Vermieter natürlich korrigieren.

Einwände bei einer fehlerhaften Abrechnung kann der Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Eingang der Abrechnung vorbringen. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH), darf der Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung einmalig über den gesetzlich vorgeschriebenen Zeitraum von 12 Monaten verlängert werden, jedoch nur in bestimmten Fällen, wenn die Vereinbarung einen Vorteil sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter impliziert.

TIPP: Der Mieter hat das Recht, die Originalbelege einzusehen, um die Betriebskostenabrechnung zu überprüfen. Verweigert der Vermieter ihm die Einsicht, darf der Mieter eventuelle Nachzahlungen verweigern. Eine Zusendung von Belegkopien steht ihm allerdings nicht zu (BGH WuM 2006, 200), es sei denn, die Büroräume des Vermieters befinden sich z.B. in einer anderen Stadt oder der Mieter ist aus anderen triftigen Gründen nicht in der Lage, zu den Räumen zu gelangen.

Die Betriebskosten beim Vermieterwechsel

Wenn der Vermieter wechselt, läuft das Mietverhältnis weiter. Die Frage, an wen die Mietzahlung geht, ist relativ leicht beantwortet – immerhin wird sie monatlich fällig und der Vermieter wechselt in den seltensten Fällen von einem Tag auf den anderen. Bei den Betriebskosten ist die Lage komplizierter: Wird die Jahresabrechnung aufgeteilt? Und was, wenn alter und neuer Vermieter nach unterschiedlichen Verteilerschlüsseln abrechnen?

Wer im Falle eines Vermieterwechsels ein Abrechnungswirrwarr befürchtet, kann beruhigt sein: Die Betriebskostenabrechnung wird nicht aufgeteilt, wenn der Wechsel innerhalb eines laufenden Abrechnungszeitraumes stattfindet. In diesem Fall ist der neue Vermieter für die Abrechnung des ganzen Jahres zuständig, auch wenn er zu dessen Beginn noch gar nicht der Vermieter war (BGH WuM 2004, 94). Dennoch ist er natürlich zur Rückzahlung verpflichtet, wenn die Vorauszahlung des Mieters höher war als die tatsächlich angefallenen Betriebskosten.

Die Dinge liegen anders, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist und der Mieter noch keine Abrechnung erhalten hat. In diesem Fall muss sich der frühere Vermieter um die Betriebskostenabrechnung kümmern (BGH WuM 2007, 267). Auch wenn für eine zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels bereits beendete Periode noch keine Abrechnung erstellt worden ist, ist das die Pflicht des alten Vermieters.

Im Falle einer Zwangsverwaltung ist der alte Vermieter nie für Abrechnungen zuständig. Unabhängig von Beendigung des Abrechnungszeitraumes oder des Mietverhältnisses ist die Betriebskostenabrechnung immer Sache des Zwangsverwalters. Da der Mietvertrag bei Eigentümerwechsel immer bestehen bleibt, bleibt auch der Verteilerschlüssel der gleiche. Änderungen müssen wie üblich mit den Mietern vereinbart werden.

Was bei Betriebskostenpauschalen zu beachten ist

Wenn die Vorauszahlung für die Betriebskosten nur ein paar Euro im Monat beträgt, ist das für den Mieter und dessen Geldbeutel zunächst ziemlich angenehm. Dafür flattert dann mit der jährlichen Abrechnung wahrscheinlich eine umso dickere Nachzahlung ins Haus. Bei einer Pauschale hingegen weiß man immer, was man zu zahlen hat und ist vor Abrechnungsüberraschungen sicher. Vorteil: Man muss sich nicht mit der Überprüfung der oft komplizierten Abrechnung herumärgern. Nachteil: Bei einer Pauschale kann es passieren, dass man zu viel bezahlt.

Rechtlich gesehen ist es kein Problem, eine Betriebskostenpauschale zu vereinbaren: Es muss nur im Mietvertrag stehen, dass die Zahlung als Pauschale erfolgt und wie hoch diese ist. Sollte der Vermieter die Pauschale in der Zukunft gegebenenfalls anheben wollen, muss auch dieses Recht im Vertrag festgehalten werden.
Obwohl es natürlich auch dann eine jährliche Betriebskostenabrechnung gibt, wenn eine Pauschale vereinbart wurde, hat diese zunächst keine Auswirkungen für den Mieter: Auch wenn die tatsächlich angefallenen Betriebskosten höher waren als der Betrag, den er über das Jahr gezahlt hat, wird keine Nachzahlung fällig. Umgekehrt bedeutet das aber auch, dass der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung hat, wenn er mehr gezahlt hat, als tatsächlich an Betriebskosten angefallen ist.

Geht aus der Abrechnung hervor, dass die tatsächlichen Betriebskosten höher sind als die Zahlungen, die der Mieter im Abrechnungsjahr geleistet hat, kann der Vermieter auf dieser Grundlage die Betriebskostenpauschale erhöhen, sofern dieses Recht im Mietvertrag geregelt ist. Die Pauschale rückwirkend zu erhöhen, ist unzulässig. Grundsätzlich muss sie angemessen und an der letzten Abrechnung ausgerichtet sein.

 

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern liefert grundlegende Informationen zum betreffenden Thema. Es gilt der Haftungsausschluss unter https://www.immobilo.de/disclaimer.


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