Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Das Traumhaus kaufen oder gleich selbst bauen wollen viele – nicht jeder kann allerdings von den gängigen Finanzierungsmöglichkeiten wie Bausparen oder Fördermitteln wie Wohn-Riester profitieren. Besonders junge Familien, die zwar ein hohes Einkommen, aber noch kein Erspartes besitzen, oder sich letzteres für unvorhergesehene Notfälle in der Hinterhand halten möchten, haben für ihre Baufinanzierung keine Basis in Form von Eigenkapital.

Finanzieren einer Immobilie ohne Eigenkapital
Immobilien können auch ohne Eigenkapital finanziert werden

In den letzten Jahren haben sich jedoch Banken mehr und mehr darauf eingestellt, Häuser auch komplett auf Kredit zu finanzieren. War es früher für Kreditnehmer kaum möglich, mehr als 80 Prozent des Kaufpreises oder der Baukosten zu bekommen, was ein Eigenkapital von 20 Prozent plus Nebenkosten voraussetzte, bieten inzwischen viele Banken eine Vollfinanzierung an.

Diese ist auch bekannt als 100%-, 105%- oder 110%-Finanzierung, je nachdem, ob nur der Kaufpreis oder auch die Erwerbsnebenkosten durch den Kredit finanziert werden. Dass die Bank die komplette Summe bereitstellt, lässt sie sich natürlich ausreichend vergüten: Die fälligen Zinsen und damit monatlichen Raten sind dementsprechend hoch. Wer von einer Vollfinanzierung profitieren will, muss also nachweislich ein möglichst hohes und zukunftssicheres Einkommen haben; Vollfinanzierungen gestatten viele Anbieter nur bis zum Sieben- bis Neunfachen des Jahresnettoeinkommens. An Selbstständige und Freiberufler werden meist sogar noch höhere Ansprüche gestellt.

Ausreichendes Einkommen ist entscheidend

Sein Vorhaben überdenken sollte demnach, wer sich nicht vollkommen sicher ist, dass er auch in etwas fernerer Zukunft noch ein ausreichendes Einkommen hat. Allgemein gilt daher: Eine Finanzierung ohne jegliches Eigenkapital ist hauptsächlich für nicht allzu teure Immobilien sinnvoll. Außerdem darf kein Schufa-Eintrag vorhanden sein – in diesem Fall lehnt jede Bank einen Finanzierungsantrag sofort ab.

Mittel- bis langfristig planen heißt es auch bei der Wahl des Lebensmittelpunkts. Die berufliche Findungssphase sollte weitestgehend beendet sein, sodass sicher ist, dass der Ort, an dem sich die zu finanzierende Immobilie befindet, seinen Stellenwert behält. Andernfalls ist der Immobilienerwerb weniger sinnvoll und sollte noch einmal überdacht werden – gerade bei den Risiken, die eine 100%-Finanzierung bietet: Unerwartete Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit können den Kreditnehmer schneller in Bedrängnis bringen als ihm lieb ist.

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Eigenkapitalfrei finanziert werden können selbstgenutzte Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser mit oder ohne Einliegerwohnung sowie Kapitalanlageobjekte. Dabei sind zwei Tilgungsvarianten möglich: Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Ratenzahlung immer gleich, allerdings nur, sofern sich der Zinssatz nicht verändert. Innerhalb der Laufzeit verschieben sich jedoch die Anteile Zins und Tilgung, sodass der Tilgungsanteil bei gleichzeitig fallendem Zinsanteil stetig zunimmt.

Bei der zweiten Form, dem Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung, sind monatlich nur die Zinsen an die Bank als gleich bleibende Rate zu zahlen, sofern sich der Zinssatz nicht verändert. Der Tilgungsanteil wird beispielsweise in eine Lebensversicherung eingezahlt, die am Ende der Laufzeit durch deren Auszahlung die Tilgung leistet.