Mehrfamilien-Wohnhaus, nachhaltige Renditeanlage in guter Berliner Lage, weiteres Ausbaupotenzial im Dachrohling

Das hier angebotene MFH-Immobilienobjekt befindet sich in 10119 Berlin-Mitte (Prenzlauer-Berg) und wurde etwa im Jahre 1900 errichtet worden.Das Grundstück hat eine Größe von 486 m2, und einer aktuell vermietbaren Gesamtwohnfläche von ca. 1.186 m2.  Hinzu kommen noch die Flächen des Dachrohlings mit etwa 200 m2 welche ausgebaut werden kann, und des Souterrain mit etwa 60 m2 Fläche welcher unter Umständen gewerblich bzw. für Wohnen genutzt werden kann, da entsprechend gesetzlich geregelte Deckenhöhe vorhanden.Dies sind interessante, erweiterbare und damit wert-schöpfende Potenziale, die sich in weiteren Mieteinnahmen und dem Gesamt-Werte-Verhältnis der Immobilie auswirken. Die dann mögliche zu vermietende Gesamtfläche beläuft sich auf 1.392 m2. Das Gebiet dort war bis ca. 2014 Sanierungsgebiet.Das Haus wurde somit aus der Sanierung entlassen. Die sanierungsrechtliche Ausgleichs- oder Ablösungsbeiträge wurden nach dem BauGB §154 vom Eigentümer bezahlt. Das Souterrain mit ca. 60 m2 Fläche kann unter Umständen gewerblich bzw. zum Wohnen umgebaut und genutzt werden, z.B. eine zusätzliche Vermietung an einen Handwerker zum Tagessatz oder ähnliche Nutzung bzw. einen weiteren Wohnungsmieter wäre denkbar.Jedenfalls wurde das Souterrain früher so genutzt (man sieht es an den vorhandenen alten Tapeten). Entsprechende Anschlüsse unter anderem für das Sanitär sind vorhanden. Bis auf 4 Wohneinheiten aus dem gesamten Bestand von 19 Wohnungen sind die Mietverträge regelmäßig zeitlich begrenzt vermietet, so das die Mietverträge auf Wunsch änderbar oder kurzfristig kündbar sind. Die Mieterstruktur ist jung bis Mittel, das bedeutet, dass diese Leute im Berufsleben stehen und von Zeit zu Zeit eine andere Arbeitsstelle antreten und umziehen müssen. Dieses MFH-Mietshaus ist etwa 25 Jahre in Besitz des selben Eigentümers und wurde kürzlich vollständig aufgeteilt. Ein Energieausweis wird vom Eigentümer noch erstellt werden.Das Gebäude befindet sich lange im Besitz des Verkäufers, dem damals bei Erwerb KEINE Grundrisse vorgelegt und somit im weiteren Verlauf auch keine neuen erstellt wurden. Im gesamten bietet das Gebäude 19 Wohneinheiten mit 44 Zimmer wie folgt;10 Wohnungen befinden sich im Seitenflügel  9 Wohnungen befinden sich im Vorder-Haupthaus Das Wohngebäude wurde kürzlich in einzelne Wohnungen geteilt (Teilungserklärungen)Die Wohnungen sind wie folgt aufgeteilt:-14 Wohnungen mit jeweils 2 Zimmer-  4 Wohnungen mit jeweils 3 Zimmer-  1 Wohnung mit 4 Zimmer Es gibt noch keine Balkone und Fahrstuhl, die jedoch wie in den Nachbarhäuser vorhanden, entsprechend nachgerüstet werden können und ein weiteres Potenzial verspricht.Der Platz für diese An- und Umbauten sind vorhanden.Die Baugenehmigung wird laut Eigentümer erteilt werden. Die Einbauküchen sind Mietgegenstand (Eigentum des Verkäufers), die immer wieder entsprechend erneuert werden. Das Haus bzw. die Stuckfassade unterliegt "nicht" dem Denkmalschutz.Die Zentralheizung und die zentrale Wasserversorgung werden mit Erdgas betrieben. Der technische Zustand der einzelnen Wohnungen sind sehr gut, die Ausstattung gleichmäßig normal ausgerichtet.Stuck in den Wohnungen ist nicht vorhanden. Für den Ausbau des Dachrohling und sowie des vorhandenen Souterrains generiert sich das Mieteinnahmen-Verhältnis entsprechend höher, und daher die Rendite.Nach ökonomischer Rechnung kann das ausgebaute Dachrohling eine weitere Jahreseinnahme von mindestens € 50.000 und das Souterrain entsprechend des Aus- und Umbau weitere € 8.000  zusätzlich einbringen.Der Dachrohling wird laut Eigentümer-Angaben eine Baugenehmigung erteilt bekommen. Im gesamten kann das gesamte Mietobjekt dann eine Jahreseinnahme von etwa € 300.000,00 einbringen. Eine eventuell noch höhere Einnahme ist abhängig von der Gestaltung und der Ausstattung der zusätzlichen Flächen, sowie der möglichen Balkon-Anbauten und Fahrstuhl.Ebenso gibt es weiteres Potenzial in den bestehenden Mietwohnungen, je nach zu aktualisierenden hochwertigeren Ausstattungen. Im Grundbuchauszug sind keine Dienstbarkeiten eingetragen.Die Verwaltung des Mietshauses übernimmt der Eigentümer selbst.Eventuelle Reparaturen u.a. bezahlt der Eigentümer aus eigenem Cash-Flow, die mit den sehr guten Mieteinnahmen gedeckt sind.Einen Wirtschaftsplan gibt es demzufolge nicht, die Umverteilung erfolgt nach den gesetzlichen Vorgaben.

Ausstattung

Das MFH-Immobilienobjekt wurde in den Jahren 1998-2020 umfangreich saniert.Folgende Arbeiten wurden durchgeführt; -Alle Abfluss-Steigleitungen wurden durch neue SML-Leitungen erneuert-Alle Elektro-Steigleitungen wurden erneuert-Neue Warmwasser-Steigleitungen -Neue Heizungs-Steigleitungen-Neue Brennwert-Heizungsanlage zur Versorgung der Wohnungen mit Heizenergie und Warmwasser eingebaut-Alle Wasserleitungen wurden erneuert-Alle Elektroleitungen im Haus und in den Wohnungen wurden erneuert-abhörsichere Sprech- und Klingelanlage eingebaut-Breitband-Kabelanlage  für alle Wohnungen eingebaut-Abwasserleitungen vom Haus zur Straße wurden erneuert-Das Dach wurde mit doppelt engobierten Dachziegeln erneuert-Versorgungsleitungen wurden bereits in den Dachboden hochgeführt und vorbereitet, um das Dachboden später ausbauen zu können, wie folgt:*Wasser*Warmwasser*Abfluss*Elektro*Sprechanlage*Breitbandkabel -Stuckfassade wurde wieder hergestellt-Alle Fenster wurden durch Isolierglas-Fenster erneuert-Treppenhäuser wurden saniert-Linoleum Boden im Treppenhaus wurde erneuert Die Wohnungen wurden nach und nach bei Mieterwechsel umfangreich saniert.Bei vielen Wohnungen wurden die Wände und Decken aufwendig gespachtelt, geschliffen und gestrichen.

Lage

Der Ortsteil Mitte hat 101.932 Einwohner (Stand: 30. Juni 2019) und umfasst die Postleitzahlenbereiche 10115, 10117, 10119, 10178 und 10179. Die Fehrbelliner Straße liegt im Norden von Mitte (Prenzlauer Berg) mit der Postleitzahl 10119 und ist etwa 934 Meter lang und die begrenzte Höchstgeschwindigkeit liegt hier bei 30 km/h. Nahverkehr: -Zionskirchplatz: 200m -Rosenthaler Platz: 300m -U Rosenthaler Platz: 400m -Brunnenstraße/Invalidenstraße: 400m -U Rosenthaler Platz: 400m Die Infrastruktur ist hier optimal und damit vollständig abgeschlossen.

Sonstiges

Bei Anfragen bitten wir um vollständige Absenderangaben. Bitte mit Adresse, Telefon, Fax und Email. Wir bitten um Verständnis, dass ohne die vorgenannten Angaben ein Versand leider nicht möglich ist. Alle Daten sowie uns vorliegenden Informationen beruhen auf den Angaben des Eigentümers bzw. entstammen Objektunterlagen und werden hier nach bestem Wissen wider gegeben. Irrtümer und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten. Die rechtliche Verbindlichkeit ergibt sich ausschließlich durch einen notariell abgeschlossenen Kaufvertrag. Auch verfügen wir für unsere Kunden zu unseren Objekten über sehr gutes Netzwerk an Finanzierungsmöglichkeiten wenn die Realisierung bei der eigenen Haus-Bank nicht ausreicht. Zusätzliches: Auf Anfragen von Investoren und Kapitalanlegern für Anlageimmobilien, Wohn -und Gewerbeobjekte, Hotelanlagen, Großobjekte, Projektierung und Realisation rund um die Immobilie können wir Ihnen aus unserem breiten Off-Market-Angebot je nach Aktualität entsprechendes unterbreiten. Gerne können Sie mich auch telefonisch direkt unter 0176-84055531 erreichen. Aleksander Vukas, Immobilienfachwirt, Immobilien Ökonom AV Immobilien Berlin - Real Estate Consulting & Agency