Wann die Teilkündigung der Wohnung möglich ist

Nicht immer handelt es sich bei der Mietsache ausschließlich um die Wohnung. Oft wird zusätzlich auch noch eine Garage oder ein Stellplatz, ein Garten, ein Abstellraum oder eine Waschküche angemietet. Wenn sich irgendwann die Frage stellt, ob die Kündigung eines dieser Teile möglich ist, während das Mietverhältnis für die Wohnung bestehen bleibt, müssen einige Faktoren berücksichtigt werden.

Grundsätzlich sind Teilkündigungen unzulässig. Ein Mietvertrag kann in der Regel nur als Ganzes gekündigt werden, das heißt, der Vermieter kann dem Mieter keine einzelnen Räume oder beispielsweise eine Garage kündigen, wenn diese im Mietvertrag enthalten ist. Bei unbefristeten Mietverträgen ist eine Teilkündigung allerdings unter bestimmten Bedingungen zulässig. Zeitmietverträge lassen gar keine Teilkündigung zu.

Teilkündigungen von Nebenräumen, die nicht zum Wohnen bestimmt sind (wie Speicher, Keller, Waschküchen, Stellplätze u.ä.), können dann gekündigt werden, wenn der Vermieter eine Bauabsicht hat, durch die diese Räume in Mietwohnungen bzw Mieträume umgewandelt werden. Auch wenn der Vermieter die Räume anderen Mietern anbieten will, kann eine Teilkündigung zulässig sein. Das Vorhaben muss im Teilkündigungsschreiben genau und verständlich beschrieben werden.

Bei einer Teilkündigung beträgt die Kündigungsfrist immer drei Monate. Der Mieter kann eine Senkung der Miete verlangen (LG Hamburg 316 S 76/98), die Höhe richtet sich dabei nach dem Nutzwert der gekündigten Räume (beispielsweise erlaubt die Kündigung des Kellers eine deutlichere Senkung der Miete als die Kündigung eines Trockenraums). Ist der Mieter auf die betroffenen Räume angewiesen und stellt der Vermieter keinen Ersatz, kann sich der Mieter auch auf die Sozialklausel berufen und Widerspruch gegen die Kündigung erheben.

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