Kündigungsfristen und Nachmieter

Wenn man es - aus welchem Grund auch immer - mit dem Umzug eilig hat, kann eine Kündigungsfrist oder ein Zeitmietvertrag, den man nicht so ohne weiteres beenden kann, ziemlich störend sein. Aber dann kann man doch einen Nachmieter organisieren, der das Mietverhältnis fortführt? - Das glauben zwar viele, es ist aber trotzdem ein Irrtum. Auch die Variante, dem Vermieter drei potentielle Nachmieter zu präsentieren, ist bekannt, aber ebenfalls nicht üblich.

Haben die Vertragsparteien einen Zeitmietvertrag abgeschlossen und hat der Mieter keinen berechtigten Grund, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, ist ein Mietaufhebungsvertrag die einzige Möglichkeit. Weigert sich der Vermieter, diesen abzuschließen, muss der Mieter den Rest der vereinbarten Mietzeit wohl oder übel absitzen. Bei einem unbefristeten Mietvertrag hat der Mieter gar keinen Anspruch darauf, die dreimonatige Kündigungsfrist zu verkürzen - laut Gesetz ist diese Frist kurz genug, und der Mieter muss gegebenenfalls eine doppelte Mietzahlung hinnehmen. Das Stellen eines Nachmieters wäre auch wenig sinnvoll, da der Vermieter immer eine Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten hat. Das bedeutet, dass die Kündigungsfrist unter Umständen ohnehin abgelaufen wäre, bis der Vermieter sich für oder gegen den potentiellen Nachmieter entschieden hat.

Ist im Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthalten, hat der Mieter natürlich auch Anspruch darauf, einen zu stellen (OLG Frankfurt WuM 91, 475). Gibt es so eine Klausel nicht, ist die beste und einfachste Möglichkeit sicherlich, mit dem Vermieter zu reden und ihm vorzuschlagen, einen Nachmieter zu stellen. Im Idealfall stimmt dieser zu - gegebenenfalls auch, wenn so die dreimonatige Kündigungsfrist verkürzt werden soll - und das Problem ist aus der Welt. Aber wie jeder weiß, ist der Ideal- nicht immer auch der Regelfall. Deshalb wird dem Mieter unter bestimmten Umständen das Recht eingeräumt, einen Nachmieter zu stellen (BGH WuM 2003, 204):

Wenn der Mieter aufgrund eines Härtefalles ausziehen muss, hat er auch das Recht, einen Nachmieter zu stellen und das Mietverhältnis so vorzeitig zu beenden. Das ist z.B. der Fall, wenn der Mieter in ein Pflegeheim muss, ein Umzug aus beruflichen Gründen notwendig ist oder die Wohnung zu klein wird, weil Nachwuchs unterwegs ist.

In den Fällen, in denen der Mieter das Recht hat, einen Nachmieter zu stellen, müssen es nie drei, sondern immer nur ein potentieller Nachmieter sein, vorausgesetzt, dieser möchte die Wohnung übernehmen und kann die Miete zahlen. Wenn er einen geeigneten Nachmieter stellt, wird der Mieter aus dem Vertrag entlassen und muss keine Miete mehr zahlen. Das gilt auch für den Fall, dass der Vermieter den Nachmieter ablehnt, denn wenn er eigentlich geeignet ist, handelt es sich um nicht nachvollziehbare Gründe.

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