Die Mietwohnung modernisieren

Eine Modernisierung verbessert den Wohnwert und den Komfort (z.B. durch besseren Schallschutz, Beleuchtung oder auch den Anbau eines Balkons) oder ermöglicht eine nachhaltige Einsparung von Wasser oder Energie (z.B. durch Wärmedämmung oder den Einbau einer entsprechenden Heizungsanlage). Wichtig ist, dass der Wohnwert nicht nur (wieder) auf den vereinbarten Mindeststandard gebracht wird, den die Wohnung ohnehin aufweisen muss. Das wäre lediglich eine Mängelbehebung.

Anders als für Reparaturen kann der Vermieter für Modernisierungen eine Mieterhöhung verlangen, wenn sie eine der o.g. Nutzen erfüllen. Es dürfen bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Alternativ kann die Miete auch auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden. Eine Mieterhöhung ist auch dann zulässig, wenn eine Modernisierungsmaßnahme gesetzlich vorgeschrieben ist, der Vermieter sich also nicht aussuchen kann, ob er sie durchführen lässt oder nicht. Das ist auch der einzige Fall, der bei einer Indexmiete eine Mieterhöhung zulässt. Bei einer Staffelmiete ist eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen grundsätzlich nicht möglich.

Profitieren mehrere Wohnungen von einer Modernisierungsmaßnahme, müssen die Kosten angemessen verteilt werden: Wer einen größere Nutzen von der Modernisierung hat, muss mit einer größeren Mieterhöhung rechnen als andere, die nur wenige Vorteile daraus ziehen.

Plant der Vermieter eine Modernisierung des Hauses oder der Wohnung, so muss er dies mindestens drei Monate vor Arbeitsbeginn in schriftlicher Form ankündigen. Da der Mieter die Modernisierung nicht zwingend akzeptieren muss, ist es wichtig, dass er in dem Schreiben ausführlich über die geplanten Arbeiten, deren Zeitpunkt und Dauer sowie über eventuelle Mieterhöhungen aufgrund der Modernisierung informiert wird.

Modernisierung: Ja oder Nein?

In der Regel hat der Mieter die Modernisierung zu dulden, insbesodere, wenn es sich um Maßnahmen zur Erhöhung des Wohnwertes, zur Energie- oder Wassereinsparung oder auch zur Wohnraumschaffung handelt. Unter bestimmten Umständen kann der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen aber auch ablehnen:

• er wurde nicht rechtzeitig, also mindestens drei Monate vor Arbeitsbeginn, oder nicht ausreichend über die geplanten Maßnahmen informiert
• es liegt ein Härtegrund vor, der gegenüber dem Modernisierungsinteresses des Vermieters überwiegt, z.B.
• wenn durch die Arbeiten Gesundheit oder Leben des Mieters gefährdet werden
• wenn die Maßnahme Nachteile verursacht, die größer sind als die Vorteile, die sie mit sich bringt (LG Hamburg WuM 89, 174), z.B. wenn der Wohnraum 27 Prozent größer wird und dafür die Miete um 41 Prozent steigen soll
• wenn der Mieter selbst eine Modernisierung vorgenommen hat (mit Zustimmung des Vermieters), die durch die Maßnahme hinfällig würde
• wenn sich der Mieter aufgrund der Mieterhöhung die Wohnung nicht mehr leisten könnte

Wird die Wohnung auf einen Standard gebracht, wie ihn zwei Drittel der Wohnungen im selben Bundesland und im selben Alter bereits aufweisen, ist auch eine verhältnismäßig große Mietsteigerung kein Härtegrund (BGH RE WuM 92, 181).

Entstehen dem Mieter durch die Modernisierungsmaßnahmen Kosten, z.B. weil er auswärts essen muss, oder muss er seine eigene Arbeitskraft einbringen (AG Kiel WuM 78, 174), muss der Vermieter ihm den Aufwand ersetzen. Für den Zeitraum der Arbeiten kann auch eine Mietminderung möglich sein, wenn der Wohnwert erheblich gemindert wird.

Wird aufgrund einer Modernisierung die Miete erhöht, hat der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht. Das bedeutet, dass er auch einen Zeitmietvertrag vorzeitig kündigen kann und die Kündigungsfrist nur zwei statt wie üblich drei Monate beträgt.

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