Mängel und Reparaturen in der Mietwohnung

Unter bestimmten Voraussetzungen ist es zulässig, im Mietvertrag Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Alle anderen Reparaturen muss der Vermieter übernehmen, vorausgesetzt, es handelt sich um einen Schaden, den der Mieter nicht selbst zu verantworten hat. Klauseln, denen zufolge der Mieter auch für andere Reparaturen zuständig sein soll, sind unzulässig und somit unwirksam.

Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Klausel, die sich auf Reparaturen bezieht, so tritt die gesetzliche Regelung ein, die besagt, dass der Mieter Mängel grundsätzlich nicht beheben muss, es sei denn, er hat sie selbst verursacht. Es fallen dann also alle Reparaturmaßnahmen, auch Bagatellschäden, zu Lasten des Vermieters.

Beschäftigt der Vermieter einen Hausmeister, werden die Kosten, die dem Vermieter dadurch entstehen, als Betriebskosten auf die Mieter verteilt. Ein Hausmeister ist nicht grundsätzlich für Reparaturen zuständig, es ist aber nicht selten der Fall, dass er kleinere Reparaturarbeiten übernimmt. Die Kosten hierfür dürfen dann aber nicht zusätzlich als Betriebskosten abgerechnet werden.

Verweigert der Mieter eine dringende Reparaturmaßnahme, etwa bei Rohren oder Leitungen, kann er mit einer einstweiligen Verfügung dazu gezwungen werden, sie zuzulassen. Wenn keine unmittelbare Gefahr droht, z.B. wenn nur Modernisierungsmaßnahmen geplant sind, ist das nicht möglich.

Kommt der Vermieter seiner Instandsetzungspflicht nicht nach, kann der Mieter die Reparatur entweder selbst in die Wege leiten und die Kosten vom Vermieter zurückfordern, oder die Miete mindern, bis der Mangel behoben wurde. Er kann einen bestimmten Mietbetrag auch zurückbehalten und ihn dem Vermieter erst dann auszahlen, wenn er sich um die Reparatur gekümmert hat. All das geht natürlich nicht, wenn der Mieter den Schaden selbst zu verantworten hat. Auch wenn er seiner Anzeigepflicht nicht nachgekommen ist, also den Vermieter nicht umgehend über den Mangel in Kenntnis gesetzt hat, verfallen diese Rechte.

Ist die Wohn- und/oder Lebensqualität des Mieters durch einen nicht behobenen Mangel erheblich beeinträchtigt, kann er gegebenenfalls Schadenersatz fordern oder fristlos kündigen. Umgekehrt kann auch der Vermieter eine fristlose Kündigung geltend machen, wenn der Mieter selbstverschuldete Schäden nicht behebt und dadurch die Wohnung gefährdet. In solch schweren Fällen sollte man sich gegebenenfalls vom Mieterverein beraten lassen.

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