Instandhaltung einer Mietwohnung

Wenn am Haus oder an der Wohnung etwas kaputt geht, ist das immer ärgerlich. Dann ist es gut zu wissen, wer für die Instandsetzung zuständig ist. Noch besser ist es, schon im Vorfeld dafür zu sorgen, dass am besten gar nichts kaputt geht. Ganz schlecht ist es aber, wenn man sich so verhält, dass einfach etwas kaputtgehen muss.

Grundsätzlich ist der Vermieter sowohl für Instandhaltung, also für Maßnahmen, die Schäden im Idealfall gleich ganz verhindern, als auch für die Instandsetzung, also die Behebung eines Schadens, zuständig. Lediglich Schönheitsreparaturen und die Behebung von Bagatellschäden können im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden, allerdings nur eingeschränkt und unter bestimmten Voraussetzungen. Der Mieter wiederum unterliegt immer der Anzeigepflicht, das heißt, er muss den Vermieter über Mängel informieren. Das ist Voraussetzung dafür, dass der Vermieter seiner Instandsetzungspflicht nachkommen kann und muss.

Eine regelmäßige Inspektion von Elektroleitungen und -geräten ist für den Vermieter keine Pflicht (BGH WuM 2008, 719). Entsteht dem Mieter ein Schaden, beispielsweise durch einen Kabelbrand, muss der Vermieter nur dann dafür aufkommen, wenn er trotz wiederholter Ausfälle oder Störungen keine Inspektion vorgenommen hat.

Dass der Vermieter dafür zuständig ist, dass Haus und Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand sind, ergibt Sinn - schließlich ist es sein Eigentum und er bekommt Mietzahlungen dafür, dass die Wohnung die vereinbarten Eigenschaften aufweist. Allerdings würde es wohl ständig zu Missbrauch führen, wenn der Mieter sich wie die Axt im Walde verhält und wöchentlich Schäden entstehen, für die immer der Vermieter aufkommen muss.

Die Instandsetzungspflicht des Vermieters entfällt, wenn der Mieter einen Schaden selbst verursacht, ebenso bei einer Verletzung der Obhutspflicht. Denn der Mieter ist während der gesamten Mietdauer dazu verpflichtet, die Wohnung so zu behandeln, dass keine (vermeidbaren) Schäden entstehen. So sollte man zum Beispiel die Wohnungstür nicht offen stehen lassen, wenn man eben mal ein Stündchen das Haus verlässt, oder die Fenster schließen, wenn ein Orkan mit sintflutartigen Regenfällen übers Land zieht. Wenn man das versäumt und dann die Wohnung ausgeräumt ist oder die Tapeten durchnässt von den Wänden kommen, hat man nämlich buchstäblich das Nachsehen und steht alleine in der Pflicht.

BGB § 276; BGB § 535; BGB § 536c
 

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