Was Sie beim Thema Kündigungsschutz beachten müssen

Wenn man umziehen will, kündigt man einfach seine Wohnung und drei Monate später ist das Mietverhältnis Geschichte. Wie ist es aber, wenn man selbst gern in der Wohnung bleiben möchte, der Vermieter aber etwas dagegen hat? Kann man als Mieter einfach vor die Tür gesetzt werden, und wenn ja, wie lange hat man Zeit, um sich eine neue Bleibe zu suchen?

Ob eine Kündigung seitens des Vermieters möglich ist oder nicht, geht in der Regel aus dem Mietvertrag hervor. Wer seine Miete nicht zahlt oder sonst grob gegen die Vertragsvorschriften verstößt, darf sich nicht wundern, wenn es dem Vermieter irgendwann reicht und er das Mietverhältnis kündigt. Auch bei einem Zeitmietvertrag dürfte die Kündigung nur dann überraschend kommen, wenn man vergessen hat, was man anfangs unterschrieben hat. Schließlich ist im Zeitmietvertrag festgesetzt, wann und warum das Mietverhältnis endet.

Wer aber einen unbefristeten Mietvertrag hat und sich ordentlich verhält, der hat eigentlich nichts zu befürchten, denn für Wohnungsmieter gilt der gesetzliche Kündigungsschutz. Das bedeutet, der Vermieter kann das Mietverhältnis ausschließlich dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Auch ein Eigentümerwechsel ändert daran nichts. In diesem Fall gilt: Kauf bricht nicht Miete. Berechtigte Interessen sind Pflichtverletzungen des Mieters, Eigenbedarf, Verkauf, Sanierung oder Abriss. Die Kündigungsfristen betragen in diesen Fällen zwischen drei und neun Monaten, je nachdem, wie lange das Mietverhältnis bestanden hat.

Für den Fall, dass eine (berechtigte) Kündigung den Mieter oder seine Familie vor erhebliche Probleme stellt, gibt es die Sozialklausel. Wenn ein Gericht befindet, dass die Härtegründe des Mieters schwerer wiegen als das berechtigte Interesse des Vermieters, kann der Mieter die Mieträume trotz Kündigung weiterhin bewohnen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter sehr alt ist, er selbst oder ein Familienmitglied im selben Haushalt große gesundheitliche Probleme hat, oder wenn es in der Umgebung nahezu unmöglich ist, innerhalb der Kündigungsfrist einen angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Je nach Grund kann das Mietverhältnis befristet (z.B. bei Schwangerschaft) oder unbefristet (z.B. bei hohem Alter) verlängert werden. Die Sozialklausel ist unwirksam, wenn der Vermieter berechtigterweise eine fristlose Kündigung ausgesprochen hat.

Im Mietvertrag kann auch ein Kündigungsausschluss für bis zu vier Jahre vereinbart werden. Dann darf das Mietverhältnis innerhalb des festgelegten Zeitraumes von keiner der beiden Vertragsparteien gekündigt werden.

BGB § 542; BGB § 566; BGB § 573; BGB § 574, 574a, 574c; BGB § 575

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