Mieterhöhung bedarf gegenseitigem Einverständnis

Die Miete ist für die meisten Mieter ein wichtiges Kriterium für die Entscheidung für oder gegen eine Wohnung. Hat man eine Bleibe mit gutem Mietpreis gefunden, möchte man natürlich, dass letzterer bleibt, wie er ist - zumindest so lang wie möglich. Wenn irgendwann doch die Mieterhöhung kommt, lohnt es sich zu wissen, ob sie die Umstände überhaupt erlauben.

Zauberwort Vergleichsmiete

Eine Mieterhöhungserklärung muss immer schriftlich erfolgen. Die Begründung der Erhöhung ist zwingender Bestandteil. Zulässig als Vergleich sind ein Mietspiegel, ein Gutachten, drei Vergleichswohnungen oder eine Mietdatenbank, solang diese nicht allein vom Hauseigentümerverein geführt wird. Bei einem Vergleich müssen zahlreiche Faktoren wie Alter des Baus, Art der Heizung, Lage und Lautstärke berücksichtigt werden. Auschlaggebend sind die Mieten der letzten vier Jahre. Bezieht der Vermieter sich auf ein Sachverständigengutachten, muss dieses der Mieterhöhungserklärung beigefügt sein. Bei der Angabe von drei Vergleichswohnungen darf die Miete maximal auf die der günstigsten Vergleichswohnung erhöht werden.

Wenn an Haus oder Wohnungen Modernisierungen vorgenommen wurden, kann die Miete auch unabhängig von der örtlichen Vergleichsmiete angehoben werden.

Erhöhung nur in gegenseitigem Einverständnis

Eine Mieterhöhung erfordert immer die Zustimmung des Mieters. In der Mieterhöhungserklärung muss er ausdrücklich aufgefordert werden, seine Zustimmung zu erteilen. Weigert er sich, die Erhöhung anzuerkennen, obwohl sie formal wie rechtlich einwandfrei ist, kann der Vermieter die Zustimmung einklagen. Schließlich kann der Mieter auch gerichtlich verurteilt werden, der Mieterhöhung zuzustimmen. Die Zustimmung kann auch in mündlicher Form erfolgen. Die Mieterhöhung tritt dann zum Ersten des dritten Monats nach Eingang der Mieterhöhungserklärung in Kraft.

Zwischen zwei Mieterhöhungen bzw. zwischen dem Einzug des Mieters und einer Mieterhöhung müssen immer mindestens 15 Monate liegen (zwölf Monate plus drei Monate Überlegungsfrist für den Mieter). Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20% erhöht werden. Stellt sich heraus, dass der Mieter zu viel Miete gezahlt hat, weil eine Mieterhöhung unzulässig war, muss der Vermieter ihm das Geld zurückerstatten. Eine Mieterhöhung ist auch dann unzulässig, wenn sie im Mietvertrag ausgeschlossen wurde.

Generell ausgeschlossen sind Mieterhöhungen bei Mietverträgen auf Zeit mit festem Mietzins, einem Mietvertrag auf Lebenszeit (außer bei vorbehaltenem Recht auf Erhöhung) sowie bei Index- und Staffelmieten. Bei Neuvermietung der Wohnung kann der Vermieter die Höhe der Miete frei festsetzen.

Wer sich nicht sicher ist, ob die vom Vermieter beantragte Mieterhöhung in Ordnung ist, sollte sich vom Mieterverein beraten lassen. Für die Entscheidung kann man sich nach dem Eingang der Mieterhöhungserklärung noch zwei Monate Zeit lassen. Verweigert man die Zustimmung, obwohl die Erhöhung berechtigt ist, muss man gegebenenfalls mit einem Prozess rechnen, der das Konto letztendlich mehr belastet als die Mieterhöhung.

BGB § 554; MiethöheG
 

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern liefert grundlegende Informationen zum betreffenden Thema. Es gilt der Haftungsauschluss unter http://www.immobilo.de/disclaimer.