Wer muss Mängel in meiner Wohnung beseitigen?

Ganz egal, wie einwandfrei die Wohnung bei Bezug auch sein mag - früher oder später geht immer etwas kaputt. Aber wer muss die Mängel beheben? Bevor man als Mieter selbst das Werkzeug in die Hand nimmt oder die Handwerker bestellt, sollte man sich informieren, wofür man selbst aufkommen muss und was auf die Rechnung des Vermieters geht.

Die erste und wichtigste Regel lautet: Entdeckt man einen Mangel an der Wohnung oder am Haus, muss man ihn dem Vermieter schnellstmöglich anzeigen. Grundsätzlich ist es Aufgabe des Vermieters, Mängel zu beheben, er unterliegt der Instandhaltungspflicht. Das gilt auch für Schäden, die unbekannte Dritte verursacht haben. Versäumt der Mieter allerdings, ihn zu informieren, kann die Reparaturpflicht des Vermieters entfallen.

Was ist ein Mangel?

Ein Mangel liegt dann vor, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht mehr möglich ist (dieser richtet sich in der Regel nach dem Zustand bei Bezug der Wohnung), oder wenn ein im Vertrag zugesichertes Kriterium fehlt bzw. im Laufe der Mietzeit entfällt.

Hat der Mieter einen Mangel gemeldet, den der Vermieter - ganz gleich aus welchem Grund - nicht behebt, besteht das Recht auf Mietminderung. Besteht schneller Handlungsbedarf, etwa weil im Winter die Heizung ausfällt, muss der Mieter nicht auf eine Reaktion des Vermieters warten, sondern kann die Reparatur auf eigene Faust in Auftrag geben. Die Rechnung hat dann trotzdem der Vermieter zu begleichen. Das Gleiche gilt für weniger dringende Fälle, und zwar dann, wenn der Vermieter auch auf schriftliche Aufforderung nicht reagiert. Dann kann der Mieter die Handwerkerkosten auch mit der Mietzahlung verrechnen.

In manchen Fällen hat der Mieter Anspruch auf Schadenersatz. Hat man durch einen Mangel ernsthafte Schäden davongetragen, sollte man sich vom Mieterverein beraten lassen.

Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Mietvertrag die Kosten für Reparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Außer für Bagatellschäden ist eine solche Klausel unwirksam. Das bedeutet, dass der Vermieter alle Mängel, die nicht unter die Kategorie Kleinreparaturen fallen, beheben muss. Nur wenn der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietvertrags kannte oder selbst für einen Schaden verantwortlich ist, muss er auch selbst dafür aufkommen. Das gilt nicht für normale Abnutzungserscheinungen in der Wohnung.

Liegen besonders schwere Mängel vor, die der Vermieter nicht beseitigt, hat der Mieter sogar das Recht zur fristlosen Kündigung.

Worauf man achten sollte:

• Mängel immer unverzüglich melden, sonst entfällt die Reparaturpflicht des Vermieters
• wenn der Vermieter nicht reagiert, diesen immer schriftlich auffordern, den Mangel bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beheben, erst danach Handwerker bestellen
• nicht mehr machen lassen, als für die Behebung des Mangels notwendig ist, sonst muss der Vermieter die Rechnung nicht übernehmen
• besondere Vorsicht ist geboten, wenn statt einer Reparatur eine Erneuerung bzw. der Austausch eines Gerätes vorgenommen werden soll: in diesem Fall nochmals den Vermieter kontaktieren

BGB § 535; BGB § 536; BGB § 536 a; BGB § 536 c; BGB § 536 c; BGB § 538; BGB § 543
 

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