Die Mietkaution: Pflichten des Vermieters
Die Kaution darf maximal drei Monatskaltmieten betragen, also drei Mieten ohne Pauschalen und Nebenkosten-Vorauszahlungen. Der Vermieter ist verpflichtet, eine Zahlung in bis zu drei Monatsraten zu gewähren, damit der Mieter überprüfen kann, ob sein Geld ordnungsgemäß angelegt wurde. Die Höhe der Kaution muss im Mietvertrag festgehalten sein, ebenso die Art bzw. die Zahlungsweise. Die erste Rate wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung sowie der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjähren jeweils nach drei Jahren.
Anlage der Kaution
Die Kaution gehört dem Mieter, weshalb der Vermieter mit dem Geld natürlich nicht machen darf, was er möchte. Deswegen ist er verpflichtet, den Betrag auf einem Sonderkonto, also getrennt von seinem eigenen Vermögen, anzulegen. Dadurch kann der Mieter sicher sein, sein Geld auch im Falle einer Insolvenz des Vermieters zurückzubekommen. Er ist zu jeder Zeit des Mietverhältnisses verpflichtet, dem Mieter auf Wunsch nachzuweisen, dass er die Kaution ordnungsgemäß angelegt hat (BGH WuM 2008, 149).
Auch die Zinsen aus der Kautionsanlage gehören in vollem Umfang dem Mieter. Der Vermieter darf im Mietvertrag nicht festsetzen, dass sie ihm und nicht dem Mieter zustehen. Solche Klauseln sind in jedem Fall unwirksam. Die Höhe der Verzinsung richtet sich nach dem aktuell üblichen Zinssatz für Anlagen mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten. Der Vermieter muss die Kaution mindestens zu diesem Zinssatz anlegen und die vollen Kosten für die Sparanlage tragen.
Verwendung der Kaution
Die Kaution ist zwar eine Sicherheitsleistung für den Vermieter, er darf sich aber trotzdem nicht ohne Weiteres davon bedienen, wenn beispielsweise der Mieter mit der Zahlung der Miete im Rückstand ist. Selbstverständlich darf er die Zahlung der überfälligen Miete verlangen, Anspruch auf die Kaution hat der Vermieter in der Regel aber erst nach Beendigung des Mietverhältnisses. Bereits verjährte Ansprüche des Vermieters dürfen nicht mit der Kaution verrechnet werden (AG Bremerhaven WuM 88,124).
Rückzahlung der Kaution
Wird das Mietverhältnis beendet und hat der Vermieter keine vertraglichen Ansprüche mehr an den Mieter, bekommt dieser seine Kaution zurück. Da der Vermieter gegebenenfalls prüfen muss, ob Ansprüche bestehen und wie hoch diese genau sind, wird ihm eine Frist zur Berechnung gewährt, während der er die Kaution noch einbehalten darf. Wie lang diese Frist ist, hängt vom Einzelfall ab.
Wenn keine Forderungen bestehen, muss der Vermieter die Kaution umgehend zurückzahlen. Versäumt er dies, kommen Verzugszinsen in Höhe von 5 % hinzu.
Bei einem Eigentümerwechsel ist der neue Vermieter verpflichtet, dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution zurückzuzahlen, unabhängig davon, ob er selbst sie vom Vorbesitzer erhalten hat oder nicht. Ist der neue Vermieter zahlungsunfähig, muss der alte Eigentümer für die Rückzahkung der Kaution aufkommen.
BGB §551
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