Heizung, Zähler und Heizkostenabrechnung

Heizkosten sind berühmt-berüchtigt: Viele können nur schwer nachvollziehen, wie sie berechnet werden und nehmen mehr oder minder freiwillig hin, wenn der Betrag wieder einmal ganz anders aussieht als im Jahr zuvor. Wohlig warm hat es im Winter wohl trotzdem jeder gern. Gut zu wissen, was der Vermieter tun muss, damit man am Jahresende nicht noch mehr bezahlen muss als ohnehin schon.

In der Regel gibt es im Haus eine zentrale Heizungsanlage, über die alle Wohnungen versorgt werden. Laut Heizkostenverordnung müssen die Kosten dann größtenteils verbrauchsabhängig verteilt werden, das heißt jeder bezahlt das, was er verbraucht hat. Das soll Energieverschwendung entgegenwirken. Ein kleinerer Teil der Heizkosten wird verbrauchsunabhängig berechnet, also fest verteilt, meistens anteilig nach Wohnfläche. Der verbrauchsabhängige Anteil muss 50-70% betragen. Der übrige Teil wird verbrauchsunabhängig berechnet. Das gleicht Lagenachteile wie die von Dachgeschosswohnungen aus, die grundsätzlich einen höheren Verbrauch haben. Je besser ein Haus isoliert ist, desto höher sollte der verbrauchsabhängige Anteil sein. Allgemein gilt: Den Wohnflächenanteil für leerstehende Wohnungen hat der Vermieter zu tragen.

Der Vermieter ist dazu berechtigt, die Verteilung der Heizkosten zu ändern, wenn es dafür Gründe gibt, etwa bauliche Veränderungen. Allerdings darf eine Neuverteilung nicht während einer laufenden Heizperiode stattfinden.

Der Vermieter darf weder die Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser ausschließlich auf die Wohnfläche umlegen, noch darf er mit dem Mieter eine feste Warmmiete oder eine Heizkostenpauschale, also eine "Heiz-Flatrate" vereinbaren.

Es gibt einige Ausnahmen, bei denen die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung nicht vorgeschrieben ist, z.B. in Passivhäusern oder Häusern mit Solaranlage oder Wärmepumpe oder in Alters- und Studentenwohnheimen. Hier ist die Umlage nach Verbrauch nicht möglich, nicht wirtschaftlich oder nicht sinnvoll.

Messgeräte

Da der Mieter größtenteils für seinen tatsächlichen Verbrauch zahlt, müssen an allen Heizkörpern geeignete und funktionierende Messgeräte vorhanden sein. Deren Installation, Wartung und gegebenenfalls Erneuerung ist Aufgabe des Vermieters. Es dürfen entweder Heizkostenverteiler oder eichpflichtige Wärmezähler eingebaut werden. Die Kosten für den Einbau und die Eichung der Geräte darf der Vermieter auf die Mieter umlegen, es sei denn, die Kosten sind überdurchschnittlich hoch. Dann können die Mieter eine Beteiligung verweigern.

Die Messgeräte werden einmal jährlich abgelesen, damit der tatsächliche Verbrauch ermittelt werden kann. Verweigert der Mieter der zuständigen Wärmemessdienstfirma drei Mal in Folge den Zutritt zur Wohnung bzw. kann die angekündigten Termine nicht einhalten, kann sein Verbrauch geschätzt werden. Die Schätzung kann entweder im Vergleich zu früheren Abrechnungen oder zum Verbrauch vergleichbarer Räumlichkeiten im Haus erfolgen. Eine Schätzung ist auch dann zulässig, wenn eine Messung aufgrund technischer Ausfälle nicht möglich ist.

Heizkostenabrechnung

Eine recht schwierige rechtliche Vorgabe ist die, dass eine Heizkostenabrechnung für einen Laien verständlich und nachvollziehbar sein muss. Konkrete Bestandteile dieser "Verständlichkeit" sind die einzelne Aufzählung der unterschiedlichen Positionen wie Wartung und Reinigung, die Angabe der Einheiten aller Verteiler im Haus, die dazugehörigen Quadratmeterzahlen und die Berechnungen selbst. Natürlich müssen auch die in den Nebenkosten geleisteten Vorausszahlungen verrechnet werden. Mithilfe dieser vollständigen Angaben soll der Mieter überprüfen können, ob die Abrechnung fehlerfrei ist.

Die Abrechnung muss immer für ein Jahr erfolgen, die Abrechnung muss den genauen Zeitraum enthalten. Verbrauch und Rechnungen von mehr als 12 Monaten dürfen nicht in einer Abrechnung berücksichtigt werden. Bekommt der Mieter eine Heizkostenabrechnung, die unvollständig bzw nicht ordnungsgemäß ist, ist er nicht verpflichtet, die geforderten Nachzahlungen zu leisten (BGH WuM 82, 207).
 

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