Schönheitsreparaturen und andere Tücken
Jeder freut sich, wenn er beim Einzug eine frisch renovierte Wohnung vorfindet. Aber was passiert beim Auszug? Wer ist für die Renovierung zuständig und wie umfangreich muss oder darf diese sein? Und was darf der Mietvertrag überhaupt vorschreiben?
Nach der gesetzlichen Regelung gehört das Renovieren bzw. die sogenannten Schönheitsreparaturen zur Instandhaltung, die wiederum zu den Pflichten des Vermieters zählt. Wenngleich es gültige Klauseln gibt, die den Mieter unter Umständen zu Renovierungsarbeiten verpflichten, enthalten geschätzte 75% aller Mietverträge unzulässige Renovierungsklauseln. In diesen Fällen muss der Mieter gar nicht renovieren. Hat man sich aus Unwissenheit an eine ungültige Vorgabe gehalten, kann man die dadurch entstandenen Kosten zurückfordern. Besser ist es natürlich, sich vorher zu informieren.
Schönheitsreparaturen, die der Mieter unter Umständen vornehmen muss, sind Tapezieren, Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren, Einbaumöbeln, Fenstern und Außentüren von innen (BGH RE WuM 87, 306). Andere Arbeiten gehören grundsätzlich nicht zu den Schönheitsreparaturen.
Vereinbarungen im Mietvertrag
Werden Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nicht genannt, muss der Mieter auch keine durchführen (BGH RE WuM 87, 306).
Bei der Farbwahl ist der Mieter, solang er die Wohnung bezieht, völlig frei. Klauseln, die bestimmte Farben oder Farbtöne vorschreiben, sind unzulässig (BGH WuM 2008, 472).
Klauseln zur Anfangsrenovierung sind unwirksam (OLG Hamburg RE WuM 95, 637; RE WuM 91,523), genauso wie allgemeine Endrenovierungsklauseln, bei denen der Mieter unabhängig von seiner Wohndauer verpflichtet wird, beim Auszug zu renovieren (BGH WuM 2007, 682; WuM 2003, 436). Das Gleiche gilt für Klauseln, die das Entfernen von Tapeten beim Auszug vorschreiben (BGH WuM 2006, 308; WuM 2006, 310).
Renovierungsfristen müssen für Küche, Bäder und Duschen mindestens drei Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten fünf Jahre und andere Nebenräume mindestens sieben Jahre betragen. Sogenannte starre Fristen, die den Mieter auf genau diese Zeitabstände festlegen, sind unzulässig (BGH WuM 2004, 463, WuM 2004, 660). Lässt die Formulierung aber mehr Raum und stellt die Fristen eher als Richtwert dar, ist die Klausel gültig.
Oft gibt es Quotenklauseln, die den Mieter zu einer bestimmten Anteilszahlung an den Renovierungsarbeiten nach seinem Auszug verpflichten, je nachdem, wie lang er in der Wohnung gewohnt hat (z.B. 20% nach 12, 40% nach 24 Monaten). Diese starren Quoten sind ebenso unzulässig wie unverständliche Formulierungen, nach denen beispielsweise so renoviert werden soll, wie es nach dem Wohnzeitraum aussehen müsste, wenn man regelmäßig renoviert hätte. Es ist aber möglich, festzuhalten, dass beim Auszug des Mieters eine anteilige Übernahme der Renovierungskosten vereinbart wird (BGH WuM 2004, 663; WuM 2004, 466; WuM 98, 592).
Reparaturen
Für Reparaturen gilt: Mängel am Haus oder an der Wohnung hat der Vermieter zu beheben. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Ist eine Reparatur sofort notwendig, kann der Mieter sie selbst in Auftrag geben. Dann muss ihm der Vermieter die Kosten zurückerstatten.
Es gibt aber sogenannte Kleinreparaturklauseln, die in Mietverträgen gültig sein können (BGH WuM 91, 381; 89; 324). Dann muss aber zum einen eine preisliche Obergrenze genannt werden, zum anderen ist der Mieter in diesen Fällen ausschließlich zur Zahlung, nicht aber zur Beauftragung verpflichtet. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, muss der Mieter auch für kleine Reparaturen nichts zahlen.
WEG § 16; BV § 28; BGB § 538; BGB § 536a
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