Die Betriebskosten beim Vermieterwechsel

Wenn der Vermieter wechselt, läuft das Mietverhältnis weiter. Die Frage, an wen die Mietzahlung geht, ist relativ leicht beantwortet - immerhin wird sie monatlich fällig und der Vermieter wechselt in den seltensten Fällen von einem Tag auf den anderen. Bei den Betriebskosten ist die Lage komplizierter: Wird die Jahresabrechnung aufgeteilt? Und was, wenn alter und neuer Vermieter nach unterschiedlichen Verteilerschlüsseln abrechnen?

Wer im Falle eines Vermieterwechsels ein Abrechnungswirrwarr befürchtet, kann beruhigt sein: Die Betriebskostenabrechnung wird nicht aufgeteilt, wenn der Wechsel innerhalb eines laufenden Abrechnungszeitraumes stattfindet. In diesem Fall ist der neue Vermieter für die Abrechnung des ganzen Jahres zuständig, auch wenn er zu dessen Beginn noch gar nicht der Vermieter war (BGH WuM 2004, 94). Dennoch ist er natürlich zur Rückzahlung verpflichtet, wenn die Vorauszahlung des Mieters höher war als die tatsächlich angefallenen Betriebskosten.

Die Dinge liegen anders, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist und der Mieter noch keine Abrechnung erhalten hat. In diesem Fall muss sich der frühere Vermieter um die Betriebskostenabrechnung kümmern (BGH WuM 2007, 267). Auch wenn für eine zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels bereits beendete Periode noch keine Abrechnung erstellt worden ist, ist das die Pflicht des alten Vermieters.

Im Falle einer Zwangsverwaltung ist der alte Vermieter nie für Abrechnungen zuständig. Unabhängig von Beendigung des Abrechnungszeitraumes oder des Mietverhältnisses ist die Betriebskostenabrechnung immer Sache des Zwangsverwalters.

Da der Mietvertrag bei Eigentümerwechsel immer bestehen bleibt, bleibt auch der Verteilerschlüssel der gleiche. Änderungen müssen wie üblich mit den Mietern vereinbart werden.

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