Rückwirkende Mietminderung: So sollten Mieter vorgehen

Mängel in der Mietwohnung müssen von Mietern nicht stillschweigend hingenommen werden. Unter bestimmten Bedingungen können Mietzahlungen rückwirkend gemindert werden. Lesen Sie hier, worauf Mieter dabei achten müssen.

Vorschriften zur Mietminderung bei mangelhaften Zuständen

Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, Wohnungen in einem vertragsgemäßen Zustand anzubieten. Zu einer Mietminderung kann es immer dann kommen, wenn es innerhalb der Zeit des Mietverhältnisses zu Verstößen kommt. Die Grundlagen hierzu finden sich im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch):

Mängel innerhalb der Mietzeit rechtfertigen eine gesenkte Miete, bis zum Zeitpunkt der Mängelbehebung (§536 BGB). Der Anspruch entsteht hier automatisch.
Eine Voraussetzung für Herabsetzung der Miete ist jedoch, dass der Vermieter unverzüglich über die Mängel informiert wurde (§536 Absatz 2 BGB).
Wird die Meldepflicht nicht beachtet, können Hauseigentümer unter Umständen sogar Schadensersatzansprüche gegenüber Mietern geltend machen

Selbst bei ernsthaften Mängeln können Wohnungsmieter nicht einfach von heute auf morgen die Mietzahlungen reduzieren oder wegfallen lassen. Schon zwei nicht gezahlte Monatsmieten können zu einer fristlosen Kündigung führen. Aus diesem Grund sollten Sie eine Mietminderung rückwirkend bzw. nachträglich geltend machen.

Die Miete rückwirkend mindern: So geht’s!

Eine rückwirkende Mietminderung bedeutet, dass die Mietzahlungen unter Vorbehalt fortgesetzt werden und es später zu Rückzahlungen kommt. Auch hier gilt: Eine unverzügliche Meldung zum Mangel ist eine Grundvoraussetzung. Dazu muss der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist Zeit zur Behebung haben. Ein Zeitraum von zwei Wochen gilt hier als legitim.

Vielfältige Gründe für weniger Miete: Je nach Einzelfall kann eine Mietminderung rückwirkend bei Schimmel, Baulärm, defekter Heizung, Wasserschaden oder gar bei Legionellen rechtens sein. Wertminderungstabellen können hier eine Orientierung dazu bieten, welche Mietminderungsquoten realistisch sind.

Geht es darum, die Miete rückwirkend zu mindern, gibt es jedoch auch Ausnahmen von der Meldepflicht beim Vermietenden. Das kann unter Umständen der Fall sein, wenn Vermieter unrechtmäßige Klauseln im Mietvertrag aufführen, die eine Mietreduktion unter Vorbehalt ausschließen. Bewohner können dabei dem Irrglauben verfallen, das Recht auf rückwirkende Mietminderung gar nicht zu besitzen. Auch die zwei folgenden Situationen sind mögliche Ausnahmen:

Es kommt durch eine direkte Anweisung des Vermieters zu starken Beeinträchtigungen, wie etwa einer Ruhestörung durch Sanierungsarbeiten. In diesem Fall weiß der Vermietende über die Mangelsituation Bescheid.
Bei der Wohnungsgröße in Quadratmeter wurden stark verfälschte Angaben gemacht. Abweichungen von über zehn Prozent können ebenfalls rechtfertigen, eine Minderung der Miete rückwirkend einzufordern.

In solchen Fällen kann auch ohne Meldung zu vorhandenen Mängeln eine Reduktion der Mietzahlungen erfolgen. Diese erfolgt dann über eine Rückdatierung bis zum erstmaligen Auftreten des Problems. Wollen Sie ganz sicher gehen, sollten Sie jedoch nie auf eine schriftliche Benachrichtigung verzichten. Das sorgt für eine starke Beweislast bei möglichen Rechtsstreitigkeiten und bessere Chancen auf eine rückwirkende Mietminderung ohne Komplikationen.

Ist die Mietminderung rückwirkend immer rechtens, wenn Vermieter tatenlos bleiben?

§ 536 BGB macht zur Mietminderung, die rückwirkend erfolgt, klare Vorschriften. Trotzdem ist das Mietrecht nicht in jedem Fall vorhersehbar, wodurch Streitigkeiten vor Gericht unterschiedlich ausgehen können. So gab es im Jahr 2019 einen Fall, bei dem für die Mieter entschieden wurde (AZ VIII ZR 100/18). Diese hatten jahrelang eine Geruchsbelästigung innerhalb der Küche ertragen und erst zwischenzeitlich eine Meldung zur Beeinträchtigung übermittelt.

Eine rückwirkende Mietminderung wurde später gesondert angefragt, wobei die Vermieterseite diese zurückwies. Die Wohnungsmieter minderten die Miete trotzdem, woraufhin die Vermieter vor Gericht zogen. Die Begründung: Es wurde jahrelang vorbehaltlos bezahlt. Der Bundesgerichtshof entschied schließlich in letzter Instanz: Die Mietminderung war rückwirkend rechtens, da die Betroffenen ihre Rechte nach § 536 BGB offensichtlich nicht kennen. Der aufgeführte Beleg war, dass die Anfrage auf Mietreduktion erst nach mehreren Jahren erfolgte.

Den Einzelfall beachten: Die hier angewandte Argumentation lässt sich jedoch nicht in jeder Situation anwenden. Damit eine rückwirkende Mietminderung in solchen Fällen legitim ist, bedarf es immer einer glaubhaften Beweisführung der Unkenntnis. Sicherer ist immer die rechtzeitige Meldung beim Vermieter und die gleichzeitige Ansage zur Minderung der Miete.

(Aktualisiert: Februar 2024)